اوضاع نگران‌کننده در بازار مسکن

ماه گذشته قیمت مسکن در تهران بعد از دو سال، سرانجام مسیر کاهشی را در پیش گرفت و حدود نیم میلیون تومان در مترمربع افت کرد. اخیرا کلان‌شهرهای دیگر کشور هم از این کاهش قیمت،‌ تاثیر گرفته‌اند و قیمت فروش واحدهای مسکونی در آنها نیز به تبعیت از تهران، در حال تجربه کاهشی است. بازار مسکن این اتفاق (کاهش قیمت مسکن) را به رخداد مثبت تعبیر می‌کند؛ چون امکان خریدهای مصرفی بعد از چند ماه تداوم کاهش قیمت مسکن، به تدریج احیا خواهد شد؛ ضمن آنکه این کاهش به معنای توقف روند جهش قیمت‌ها است که باعث می‌شود وضعیت از اینکه هست، بدتر نشود.

فعالان بازار مسکن در حال حاضر سرگرم این نیمه روشن بازار هستند؛ غافل از اینکه «جریان عرضه مسکن جدید» همچنان در حالت نامطلوبی قرار دارد و این اتفاق به‌عنوان نیمه تاریک بازار، بخش روشن را تهدید می‌کند. گروهی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن در روزهای اخیر از تغییر مثبت فضای بازار مطلع شده‌اند و از اینکه قیمت‌ها رو به کاهش گذاشته است، امیدوار هستند. اما تقریبا هیچ گروهی از سازنده‌های مسکن،‌ رضایتی از شرایط فعلی بازار ساخت و ساز ندارند. وضعیت بازار ساخت و ساز نشان می‌دهد برآورده سازنده‌ها از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن با توجه به سطح قیمتی زمین و مصالح ساختمانی و از همه مهم‌تر، دستمزد کارگر ساختمانی به گونه‌ای است که برای تخمین قیمت فروش واحدهای نوساز در آینده، قادر به ارتباط برقرار کردن بین سه پارامتر قیمت ساخت، قیمت فروش و قدرت خرید متقاضیان خرید نیستند.

سازنده‌ها برای تعریف پروژه‌های جدید به یک عددی از قیمت تمام شده می‌رسند که با احتساب حاشیه سود مشخص برای خود،‌ قیمت فروش آتی آن پروژه را برای خود برآورد می‌کنند. در این میان، با توجه به روند کاهشی قیمت مسکن و فروش نرفتن واحدهای آماده طی ماه‌های اخیر، طبیعی است رشد بیشتر قیمت فروش در ماه‌های آینده، رکود معاملات خرید را از اینکه هست، سنگین تر خواهد کرد. بنابراین از نگاه سازنده‌های مسکن، امکان افزایش بیشتر قیمت فروش وجود ندارد. اما از طرف دیگر، سطح فعلی قیمت تمام شده ساخت مسکن نیز امکان کاهش قیمت آتی فروش را به‌وجود نمی‌آورد.

این مغایرت باعث شده بخش زیادی از سازنده‌ها نسازند و تیراژ ساخت مسکن در سطحی بسیار پایین‌تر از نیاز بازار قرار بگیرد.

کاهش عرضه جدید مسکن در صورت تداوم باعث خواهد شد کسری واحدهای مسکونی مطلوب و مورد جست‌وجوی خریداران مصرفی در رونق آتی، تشدید شود. اگر برای تحریک موثر جریان ساخت و ساز اقدامی نشود، در زمان رونق آتی معاملات خرید مسکن، احتمال تکرار چالش‌های مربوط به التهابات اخیر وجود دارد.