چگونگی تامین مسکن برای کم‌درآمدها

.
کلید ساخت و تامین مسکن کم‌درآمدها با هدف ارائه راهنمای تجربی به شهرداری ها، معرفی شد. بررسی الگوی ۷ کشور موفق در حوزه عرضه واحدهای مسکونی با اجاره‌بهای ارزان نشان می‌دهد، مجموعه دولت و شهرداری با واگذاری زمین به قیمت پایین، معافیت مالیاتی و همچنین تامین تسهیلات بلندمدت، امکان ساخت مسکن‌اجاره‌ای را برای سازنده‌ها فراهم می‌کنند. حداقل ۱۵ درصد از کل موجودی مسکن شهری در این ۷ کشور، مسکن حمایتی است که بخش قابل‌توجهی از آن‌ها توسط تشکل‌های محلی تحت نظارت شهرداری‌ها ساخته و اجاره داده می‌شود. دولت‌ها در این طرح ۵ نوع ظرافت‌کاری را رعایت می‌کنند که مهم‌ترین آنها، پرهیز از برچسب‌زدن به این خانه‌ها است. گروه‌های حمایتی تا زمان توانمندشدن می‌توانند در این خانه‌ها ساکن باشند.
اجاره‌بهای این خانه ۲۰ تا ۳۰ درصد کمتر از سایر واحدها است. واحدهای مسکونی اجاره‌ای مخصوص کم‌درآمدها در کشورهایی همچون فرانسه به شکل مختلط با سایر واحدها در یک ساختمان عرضه می‌شود. به این ترتیب محله فقیرنشین یا مجتمع‌های مملو از کم‌درآمدها وجود ندارد. سرتیم نویسندگان طرح جامع مسکن در توصیه‌ای مشترک خطاب به دولت و شهرداری تهران اعلام کرده است: تنظیم بازار مسکن برای مستاجرهای کم‌درآمد توسط دولت و بدون مشارکت شهرداری‌ها امکان‌پذیر نیست.

کلید مسکن کم‌درآمدها

کلید عرضه مسکن کم‌درآمدها با بررسی تجربه هفت کشور در تنظیم بازار اجاره، شناسایی شد. طرح دولت برای عرضه مسکن کم‌درآمدها با عنوان «طرح اقدام ملی» و دعوت از شهرداری‌ها برای همکاری در اجرای این طرح از سوی دولت، دارای دو نیمه روشن و تاریک است. نیمه روشن طرح به موضوع عرضه مسکن اختصاص دارد. به‌طوری‌که در قالب این طرح قرار است، ۴۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته و به بازار عرضه شود. از مجموع این واحدها، ساخت ۲۰۰ هزار واحد را وزارت راه و شهرسازی با مشارکت بخش خصوصی،۱۰۰ هزار واحد را بازآفرینی شهری و ۱۰۰ هزار واحد را بنیاد مسکن تقبل کرده است. آن‌طور که متولیان بخش مسکن اعلام کرده‌اند، برای ۱۰۰ هزار واحد مسکونی از اقدام ملی در بافت ناکارآمد و فرسوده شهری، برنامه‌ریزی بازآفرینی شهری به این صورت است که ۸۰هزار واحد با ظرفیت‌های خود مردم که مسکن و زمین دارند، انجام شود. با وجود این، اما به نظر می‌رسد یک نیمه تاریک در این طرح وجود دارد که هنوز در خصوص آن تصمیم‌گیری روشن و مشخصی انجام نشده است. نیمه تاریک این طرح، به نحوه تخصیص واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت پس از ساخت به اقشار هدف باز می‌گردد که مشخص نیست نحوه تخصیص در چه مسیری قرار است انجام شود. در این خصوص مطالعه‌ای توسط مدیر بازنگری طرح جامع مسکن انجام و به شهرداری تهران ارائه شده که نتایج آن «کلید مسکن کم‌درآمدها» را در اختیار دولت و شهرداری قرار می‌دهد. براساس این مطالعه، رمز موفقیت کشورهایی که توانستند با سیاست‌گذاری صحیح در چارچوب مسکن اجتماعی نیاز مسکن کم‌درآمدها را تامین کنند در شش حرکت خلاصه می‌شود. در این مطالعه تجربه هفت کشور شامل هلند، فرانسه، اتریش، انگلیس، آلمان، سوئد و آمریکا مورد بررسی قرار می‌گیرد. در بخش‌هایی از این تحقیق به تجربه مسکن مهر به‌عنوان یک نمونه از مسکن اجتماعی اشاره شد، اما نتایج آن نشان می‌دهد که بخش‌هایی از این طرح مطابق با این شش حرکت پیش نرفته است.

در این تحقیق مسکن کم‌درآمدها با عنوان اصلی و شناخته شده آن یعنی «مسکن اجتماعی» آورده شده و این موضوع را یادآور شده که اگرچه ممکن است برخی دولت‌ها تحت یک نگاه سیاسی خاص سعی در حذف عنوان مسکن اجتماعی داشته باشند؛ اما هر سیاست یا اقدامی که هر دولت در هر کشوری برای تامین مسکن کم‌درآمدها به شکل حمایتی طراحی و اجرایی کند چه بخواهد و چه نخواهد در دنیا به اسم مسکن اجتماعی شناخته می‌شود. در تجربه جهانی، مسکن اجتماعی یک مسکن قابل دسترسی برای اقشار کم‌درآمد که با مشارکت دولت، نهادهای متولی کم‌درآمدها، سیستم بانکی و متقاضیان، به صورت ملکی یا اجاره‌ای احداث می‌شود، اطلاق می‌شود. حرکت اول که مطابق با تجربه کشورهای مورد مطالعه باید در اساس برنامه‌ریزی برای مسکن اجتماعی مورد توجه قرار گیرد آن است که، سهم مسکن اجتماعی از موجودی مسکن کشور باید در سطح قابل ملاحظه‌ای باشد.

در این مطالعه عنوان شده سهم این نوع مسکن از مجموع موجودی مسکن کشور حداقل ۱۵درصد باید باشد. تطابق نتایج این تحقیق با شرایط فعلی کشور ما نشان می‌دهد: حتی اگر واحدهای مسکونی ساخته شده در قالب طرح مسکن مهر را به‌عنوان مسکن اجتماعی درنظر بگیریم، در حال حاضر حدود ۵ درصد از موجودی مسکن کشور در این رده‌بندی می‌تواند قرار بگیرد. هرچند که استانداردهای جهانی مسکن اجتماعی در این واحدهای مسکونی رعایت نشده است. حرکت دوم، پرهیز از نشان‌دار کردن خانه‌هایی است که برای تامین مسکن کم‌درآمدها ساخته و عرضه می‌شود. به این معنی که مسکن اجتماعی نباید در محله‌های شهری یک برچسب مشخص داشته باشد، بلکه باید به صورت مختلط در محله‌ها و ساختمان‌های مختلف پیش‌بینی شود. به‌طوری‌که تمامی واحدهای یک ساختمان به مسکن اجتماعی تعلق نداشته باشد. سومین حرکت، مشارکت دولت‌های محلی با دولت و مشارکت دادن بخش خصوصی توسط این دو نهاد شناخته شده است. این بررسی به شهرداری تهران اعلام کرده، اینکه فرض کنیم مسکن اجتماعی به تنهایی توسط دولت اجرایی شود، فرض محال است. براین اساس مسئولیت شهرداری‌ها در اجرای مسکن اجتماعی، شامل تامین زمین، هدایت سازنده‌ها و ساماندهی جمعیت متقاضی واجد شرایط شناخته شده و در مقابل مهم‌ترین ماموریت‌های دولت در سه شاخه تامین وام ساخت بلندمدت و ارزان قیمت، تامین زمین و پیش‌بینی معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی دسته‌بندی شده است.

در این تحقیق، ماموریت مشترک و مهم هر دو نهاد یعنی دولت و شهرداری مطابق با تجربه کشورهای دیگر این‌طور تعریف شده که مسئولیت ساخت وساز باید به بخش خصوصی یا تشکل‌های محلی سپرده شود. دیگر حرکت مهم این است که دولت قبول کند رکن اصلی در اجرا و به نتیجه رسیدن طرح را بر عهده دارد. حرکت پنجم برای دستیابی به موفقیت در اجرای طرح مسکن اجتماعی، به عنصر «مکان‌یابی» آن باز می‌گردد. در این مطالعه مشخص شده که مکان‌یابی مناسب برای ساخت و عرضه مسکن اجتماعی در موفقیت آن موثر است؛ به‌طوری‌که تجربه کشورها نشان داده اگر مکان‌یابی اجرای طرح در خارج از محدوده شهرها باشد استقبال چندانی از آن نخواهد شد. نهایتا حرکت آخر، پرهیز از ساخت انبوه واحدها در یک محدوده مشخص از شهر است. فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در این مطالعه تاکید کرده که ساخت انبوه واحدها در یک محدوده مشخص، منجر به ایجاد بحران‌های اجتماعی و تشکیل کلونی‌های فقرا می‌شود.

در این تحقیق، پس از شناسایی کلید موفقیت مسکن اجتماعی در کشورهای مورد مطالعه، پنج شکل عرضه این طرح توسط شهرداری‌ها و انجمن‌های محلی ارائه شده است. این پنج شکل شامل «مسکن اجاره‌ای توسط شهرداری»، «عرضه توسط انجمن‌های محلی» به‌طوری‌که دولت و شهرداری در زمان اجرای این طرح مسوولیت تامین زمین، وام و یارانه را بر عهده داشته باشند، «عرضه توسط بخش خصوصی»، «ارائه یارانه به مستاجرها» و نهایتا «پرداخت وام مسکن ارزان‌قیمت برای خرید» شناخته شده است. به‌عنوان مثال در هلند، ۳۵ درصد معادل ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی از کل موجودی مسکن در این کشور به مسکن اجتماعی اختصاص دارد. نکته جالب در اجرای این طرح در هلند آن است که تعداد مسکن اجاره‌ای در قالب مسکن اجتماعی سه برابر موجودی خانه‌های اجاره‌ای معمولی است. در این کشور، عمده مسکن اجتماعی را تشکل‌ها و انجمن‌های محلی می‌سازند. علاوه‌بر این، در فرانسه، ۱۷ درصد (۴ میلیون واحد) از مجموع موجودی مسکن به مسکن اجتماعی تعلق دارد و مالکیت عمده خانه‌ها در اختیار شهرداری است.

در این کشور، نرخ اجاره واحدهای کم‌درآمدها، ۴۰ درصد ارزان‌تر از نرخ اجاره املاک اجاره‌ای معمولی تعیین می‌شود. در این کشور، دولت یارانه وام ساخت و زمین را با قیمت حمایتی به سازنده‌ها واگذار می‌کند. دو نکته مهم در خصوص مسکن اجتماعی فرانسه آن است که مدت اجاره‌نشینی کم‌درآمدها در این واحدها نامحدود و مشروط به توان‌پذیر شدن آن‌ها است. به این معنی که تازمانی که نتوانند قسط وام مسکن را پرداخت کنند می‌توانند در این واحدها سکونت داشته باشد و دیگر آنکه نگاه منفی و تحقیرآمیز به ساکنان آن‌ها وجود ندارد. چون این گروه از خانه‌ها بدون هیچ گونه «برچسب» ساخته می‌شوند. در اتریش نیز ۲۵ درصد از موجودی کل کشور به مسکن اجاره‌ای کم‌درآمدها اختصاص پیدا کرده است. البته در این کشور تعداد واحدهای مسکن اجتماعی ۵ درصد بیش از خانه‌های اجاره‌ای معمولی است و عمده کار در دست شهرداری‌ها و انجمن‌های محلی است.

در انگلیس هم ۴ میلیون واحد مسکونی معادل ۱۸ درصد از مجموع موجودی مسکن، به واحدهای مسکن اجتماعی تعلق دارد. ضمن آنکه اجاره این واحدها ۲۰ درصد ارزان‌تر از واحدهای اجاره‌ای معمولی تعیین می‌شود. آلمان نیز، حدود ۶ درصد از کل موجودی مسکن خود را به مسکن اجاره‌ای کم‌درآمدها اختصاص داده است. در این کشور کار اصلی در اجرای مسکن اجتماعی برعهده شهرداری‌ها است و به مستاجران کم‌درآمد یارانه اجاره پرداخت می‌شود. در آمریکا نیز یارانه اجاره‌بها به کم‌درآمدها در قالب سیاست مسکن اجتماعی پرداخت می‌شود؛ به‌طوری‌که این یارانه ۷۰درصد از نرخ اجاره‌بها را پوشش می‌دهد. در سوئد نیز وام ساخت ۳۰ساله به سازنده‌ها پرداخت می‌شود و ۲۰ درصد از موجودی مسکن این کشور به مسکن اجاره‌ای تعلق دارد.