۵ توصیه فوری به شهرداری تهران برای تنظیم بازار مسکن

مدیران شهرداری تهران بعد از پاسخ مثبت شهردار به رئیس‌جمهور برای ورود به حوزه مسکن اجاره‌ای، نقشه‌ای برای تشویق و تحریک به ساخت این نوع آپارتمان‌ها طراحی کرده‌اند. در این نقشه، «حذف اجبار به تامین پارکینگ» در بافت‌فرسوده و محله‌های نزدیک به ایستگاه مترو و همچنین «اجازه ساخت واحد‌های ۳۰ مترمربعی» مدنظر است تا ورود سازنده‌ها به بازار اجاره صرفه اقتصادی نسبی پیدا کند. کارشناسان نیز تزریق زمین‌های شهرداری به این بازار را خواستار شدند.

گام دوم شهرداری برای تجهیز و تدارک راه‌اندازی بازار مسکن اجاره‌ای برداشته شد. به گزارش «دنیای اقتصاد» ۴۲ روز پیش حسن روحانی در جلسه شورای عالی مسکن خطاب به مدیران این بخش بر ضرورت ورود شهرداری‌ها به حوزه عرضه مسکن استیجاری به منظور تنظیم بازار اجاره تاکید و عنوان کرد: شهرداران کلان‌شهرها می‌توانند طرحی برای اجاره ارزان مسکن به اقشاری که تحت‌فشار اقتصادی هستند، داشته باشند که در این راستا باید برنامه‌ریزی کنند. پس از دعوت رئیس‌جمهوری از شهرداران کلان‌شهرها برای ورود به عرضه مسکن ارزان‌قیمت، در گام نخست، پیروز حناچی شهردار تهران از طرح دولت برای استفاده از ظرفیت شهرداری در ساماندهی بازار اجاره استقبال کرد.

او معتقد است: در صورتی که مساله مسکن برای خانوارها حل نشود ممکن است این مساله اجتماعی به یک مساله امنیتی تبدیل شود. حالا پس از گذشت بیش از یک ماه، مدیران شهرداری تهران دومین گام در جهت تجهیز و تدارک مسیر ورود شهرداری بهتنظیم بازار مسکن را برداشتند. این گام در جلسه‌ای با حضور مدیران ارشد حوزه شهرسازی شهرداری تهران، تیم نویسنده طرح جامع مسکن و کارشناسان حوزه شهری تشریح شد. هر چند که این انتظار وجود داشت نماینده‌ای از سوی معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز به‌عنوان بازوی اصلی سیاست‌گذاری بخش مسکن، حضور داشته باشد اما این هم‌اندیشی در غیبت این نماینده برگزار شد.

جزئیات نقشه ارائه شده از سوی عبدالرضا گلپایگانی معاون شهرسازی و معماری شهرداری برای عرضه خانه‌های اجاره‌ای درپایتخت توسط شهرداری به‌عنوان نتیجه مذاکره با گروه‌های مختلف سازنده‌ها نشان می‌دهد: اگر چهار حرکت اولیه از سوی دولت و شهرداری برای سازنده‌ها انجام شود، سازنده‌هایی در شهر تهران حضور دارند که آمادگی ساخت مسکن با قابلیت تعیین نرخ اجاره ارزان را دارند. اقدام نخست حذف الزام ساخت و تامین پارکینگ برای هر واحد مسکونی در محدوده‌هایی از پایتخت است. مطابق با اعلام معاون شهردار تهران، مدیریت شهری در حال طراحی و تدوین طرحی است که براساس آن امکان حذف پارکینگ در شعاع ۵۰۰ متری ایستگاه‌های مترو وجود داشته باشد.

دومین اقدام موردانتظار سازنده‌ها که می‌تواند از سوی شهرداری تهران انجام شود، تغییر کف حداقلی متراژ آپارتمان در مقررات طرح تفصیلی شهر تهران است. به گفته گلپایگانی این تغییر به‌صورت کاهشی از حداقل ۵۰ مترمربع به ۳۰ مترمربع به شرط تامین کلیه تجهیزات معماری و ساختمانی امکان‌پذیر است.

در عین حال، خواسته دیگر سازنده‌ها از شهرداری، پیش‌بینی مجموعه‌ای از مشوق‌های مربوط به عوارض ساخت وساز است. معاون شهردار این‌طور عنوان کرد که سازنده‌ها به جای حذف عوارض خواهان اعمال یکسری تخفیفات، تعیین یک دوره بلندمدت برای پرداخت عوارض یا مشارکت شهرداری در این نوع عوارض است. به این معنی که شهرداری به جای اخذ عوارض به‌صورت نقدی از سازنده‌ها، به میزان مبلغ تعیین شده در واحدهای مسکونی تکمیل شده مشارکت و این بخش از واحدهای مسکونی را به بازار عرضه کند. نهایتا چهارمین اقدام که می‌تواند از طریق دولت پیگیری و اجرایی شود مربوط به حوزه مالیات است. گلپایگانی عنوان کرد سازنده‌ها خواستار کاهش و حذف مالیات ساخت و فروش مسکن برای این گروه از ساخت وسازها هستند.

با وجود اعلام آمادگی مشروط سازنده‌ها برای عرضه مسکن اجاره‌ای به مدیران شهرداری، یک نکته جالب گام دوم طراحی شده از سوی شهرداری تهران غیبت نکته مورد تاکید رئیس‌جمهوری در این نقشه است. همان‌طور که مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در این نشست عنوان کرد شهرداری تهران برای حضور در فراخوان رئیس‌جمهور، به‌عنوان بزرگ‌ترین مالک بخش زیادی از زمین‌های پایتخت، می‌تواند از این ظرفیت برای عرضه مسکن اجاره‌ای استفاده کند اما به نظر می‌رسد هنوز این نکته در نقشه و عزم مدیران شهرداری وجود ندارد.

گلپایگانی در عین حال تاکید کرد شهرداری خواهان ورود مستقیم به حوزه ساخت مسکن نیست.

فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در این نشست با تاکید بر اینکه برنامه ورود شهرداری تهران به عرضه مسکن اجاره‌ای با نرخ اجاره ارزان، نباید از سوی مدیران شهری به‌عنوان کمک به دولت تلقی شود، عنوان کرد: حضور و ورود شهرداری‌ها به حوزه عرضه مسکن اجاره‌ای به‌عنوان یک ضرورت است چراکه جمعیت حاشیه‌نشینی در سکونتگاه‌های غیررسمی اطراف پایتخت با شیب تند روبه افزایش است. در صورتی که روند افزایش جمعیت در حاشیه پایتخت کنترل نشود، جمعیت اضافه شده به این محدوده به‌عنوان سربار پایتخت خواهند بود که موجب می‌شود هزینه‌های پایتخت از این بابت به‌صورت تصاعدی افزایش پیدا کند. به گفته یزدانی کاهش خط فقر مسکن به دنبال تورم رخ داده در این بخش یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش جمعیت سکونتگاه‌های رسمی اطراف پایتخت است. مطابق با برآوردها جمعیت زیرخط فقر مسکن از ۳۳ درصد در اوایل دهه ۹۰ به ۳۹ درصد در حال حاضر رسیده است. افزایش نرخ اجاره‌نشینی، افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها منجر به کاهش کیفیت سکونتی شده است. به گفته مدیر بازنگری طرح جامع مسکن سهم زمین از قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران در سال ۹۷ به ۷۶ درصد رسیده که نشان‌دهنده نقش مهم این فاکتور در برنامه طراحی شده در نقشه عرضه مسکن اجاره‌ای است. یزدانی اگرچه نقشه طراحی شده از سوی مدیران شهری را مناسب تلقی می‌کند، اما معتقد است این نقشه باید کلان و با توجه به سایر عوامل تاثیرگذار هم در بازار ساخت و هم در بازار اجاره مسکن طراحی شود. از این رو عنوان می‌کند شهرداری ضرورت حضور خود در تنظیم بازار مسکن پایتخت را با توجه به ۵ سیاست و توصیه فوری باید به اجرا درآورد. اول آنکه به دلیل سهم بالای قیمت زمین در هزینه ساخت، شهرداری باید رانت مکانی این عامل را از بین ببرد. به گفته او، یک نقد اساسی به عملکرد شهرداری در حوزه مسکن اتکای نظام درآمدی این مجموعه به کسب درآمد از مستغلات است. به‌صورت ساختاری فروش تراکم و ساخت وساز بیش از حد به یک نوعی گرایش نهادی شهرداری است. بنابراین چون نظام درآمدی کارآمد در این عرصه وجود ندارد، نحوه حضور شهرداری در این حوزه باعث افزایش قیمت زمین می‌شود. واگذاری تراکم در یک موقعیت مشخص باعث افزایش بیشتر قیمت زمین می‌شود و یک نوع رانت مکانی است. این رانت مکانی که به شکل افزایش‌های شدید قیمت زمین ظهور پیدا می‌کند، باعث می‌شود قیمت مسکن هم روبه افزایش رود. از این رو به تدریج تهران به دلیل افزایش قیمت‌ها به محل سکونت اقشار متوسط رو به بالا تبدیل می‌شود.

دوم آنکه شهرداری پیش از آنکه به مسکن اجتماعی بپردازد باید نظام درآمدی خود را اصلاح کند تا آثار سوء بر بازار مسکن نگذارد؛ چراکه تا زمانی که نظام درآمدی مدیریت شهری مبتنی بر کسب درآمد از محل عوارض ساختمانی است اجرای هر نوع سیاست به‌صورت موقت در این بازار اثرگذار خواهد بود. وی با تاکید برآنکه شهرداری برای ورود به عرصه ساخت مسکن اجاره‌ای به منابع مالی نیازمند است، عنوان کرد: این در حالی است که شهرداری به لحاظ مالی مشکل دارد. یکی از مسیرهایی که شهرداری از آن طریق می‌تواند این مشکل را رفع کند آن است که شهرداری به‌عنوان یک مالک بزرگ صاحب زمین‌هایی است که می‌تواند وارد این عرصه کند. چهارمین سیاست، اصلاح ضوابط ساخت‌وساز است. یزدانی با اشاره به مطالعات انجام‌شده می‌گوید: علاوه بر آن شهرداری می‌تواند با ورود به حوزه مسکن ملکی توان‌پذیر از طریق تغییر متراژ واحدهای عرضه شده و هم معماری ساختمان، امکان عرضه بیشتر ساختمان‌های ارزان قیمت در بازار را بیشتر فراهم کند.

نهایتا پنجمین سیاست استفاده از اهرم پروانه‌های ساختمانی است. مطالعات نشان می‌دهد بخش زیادی از سرمایه‌های مستغلاتی معطوف به مناطق بالای شهر است که نیازی به ساخت‌وساز ندارند. برحسب آمار نیاز مسکونی شهر تهران از لحاظ متراژ و واحد مسکونی حتی بدون نیاز به صدور پروانه جدید، تا ۱۰ سال دیگر تامین است؛ اما از آنجاکه توقف صدور پروانه ساختمانی غیر ممکن است شهرداری می‌تواند در مناطق شمالی شهر با پیش‌بینی ضوابط محدود‌کننده ساخت‌وساز همچون تعیین تعرفه‌های بیشتر عوارض، سرمایه‌های بخش خصوصی را به سایر مناطق شهری هدایت کند. تدوین بسته‌های تشویقی برای ایجاد انگیزه برای سازنده‌ها، برقراری شفافیت کامل اطلاعاتی، راه‌اندازی سامانه‌های اجاره و اطلاعات زمین، از دیگر ابزارهایی است که از دیدگاه این صاحب‌نظر بخش مسکن باید از سوی شهرداری مورد توجه قرار گیرد. او در پایان به شهرداری تهران هشدار داد: هر گونه ورود به بازار ساخت از طرف شهرداری، خطر بروز تالی فاسد هم دارد. بنابراین اگر شهرداری قرار است وارد شود شفافیت در عملکردها بسیار مهم است؛ چراکه در غیر این صورت از این نقشه نمی‌تواند نتیجه مثبتی حاصل شود.