پیش بینی های مهم از آینده بازار مسکن

برآوردها از آینده بازار مسکن اصلاح شد. انتشار یک گزارش رسمی از تحولات دو ماه نخستین سال ۱۴۰۰، تصویر دقیق‌تری از روند بازار مسکن طی ماه‌های آتی از سال‌جاری را با توجه به سه واقعیت مهم این بخش به نمایش گذاشته است. واقعیت نخست آنکه، ریزش میانگین قیمت در دو ماه ابتدایی امسال، به دلیل همبستگی با سایر بازارها و کاهش نوسانات در بازارهای دارایی موازی، در یک مسیر طبیعی رخ داده است. با این تفاوت که همان‌طور که در مسیر رفت، سرعت رشد قیمت در بازار مسکن آهسته‌تر از سایر بازارها بوده بنابراین در مسیر برگشت نیز، قیمت با شتاب و سرعت کمتری کاهش پیدا خواهد کرد. از همین رو از نگاه گروهی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن، در یکی، دو ماه آینده، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بین ۵ تا ۱۰ درصد تعدیل خواهد شد.

دیگر واقعیت بازار مسکن، سرعت‌گیر مهم این بخش در مسیر کاهش قیمت است. از نگاه فعالان بازار مسکن طی ماه‌های گذشته، افزایش قابل‌توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی، به مهم‌ترین دغدغه و ابهام مسیر کاهشی قیمت مسکن بدل شده است.
در عین حال، سومین واقعیت این روزهای بازار مسکن، فاکتور شتاب‌دهنده بازار ملک در مسیر بازگشت قیمتی است. از نگاه کارشناسان، به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی و نهایی شدن توافق هسته‌ای، انتظارات برای رشد را متناسب‌سازی می‌کند و اثر ضدنوسانی بر بازارها از جمله بازار مسکن دارد؛ به طوری که بازار املاک می‌تواند به یک دوره استراحت به لحاظ ثبات قیمتی وارد شود.
بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ عرصه منازعه میان دو گروه بدبین و خوش‌بین به آینده شده است. خوش‌بین‌ها با استناد به رفتار سایر بازارها و میزان افزایش قیمت‌ها در این بازار از سال قبل نوید کاهش قیمت می‌دادند. در مقابل برخی دیگر با اشاره به عوامل مختلف اقتصادی و سیاسی روند کاهش قیمت در این بازار را منتفی می‌دانستند. رشد قیمت در دو ماه پایانی سال گذشته زمستان تا حدودی سناریو بدبین‌ها را تقویت کرد اما آمارهای ۱۴۰۰ نشان داد در بر یک پاشنه نمی‌چرخد.

با انتشار گزارش بانک مرکزی درباره متوسط قیمت مسکن در تهران مشخص شد متوسط قیمت مسکن در میانه بهار ۱۴۰۰ نیز روند نزولی ثبت کرده است. با این اتفاق متوسط قیمت مسکن در سال جدید نسبت به پایان سال ۹۹ کمتر شده است. کاهش ۸/ ۱ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت در ادامه کاهش ۱/ ۳ درصدی افت قیمت فروردین ماه است. با این حساب در سال ۱۴۰۰ منحنی متوسط قیمت مسکن در تهران نزولی بوده است. کاهش پیاپی قیمت مسکن برای دو ماه متوالی پدیده‌ای است که از تابستان ۹۸ بی‌سابقه بوده است. سوالی که پیش روی ناظران بازار قرار دارد دلیل چنین رخداد و ادامه مسیر بازار مسکن است. برخی از کارشناسان بازار و سازندگان درخصوص این گزارش تشکیک می‌کنند. گروه اول مدت‌هاست اعتقاد دارند به دلیل آنکه مسکن کالایی همگن نیست نمی‌توان دست به تولید چنین گزارش‌هایی زد که قیمت مسکن را در دوره‌های مختلف مقایسه می‌کند. گروه دوم نیز این گزارش‌ها را به دلیل تعداد کم معاملات زیر سوال می‌برند و حتی تاکید می‌کنند اطلاعات خام سامانه بازتاب دهنده واقعیت موجود در بازار نیست. اما برخی کارشناسان سال‌هاست با این اطلاعات روند بازار را تحلیل می‌کنند به همین دلیل حتی اگر متر ارزیابی نقص‌هایی داشته باشد تا زمان ارائه متر جدید بر همین پایه باید بازار را تحلیل کرد. با این حساب ریزش دو ماه قیمت مسکن را می‌توان از دو زاویه تحلیل کرد: روند بازارهای رقیب در زمستان گذشته و اتفاقات رخ داده در نیمه اردیبهشت ۱۴۰۰.

• بازار مسکن در یک مسیر طبیعی

از منظر نخست می‌توان روند حاکم بر بازار مسکن را یک روند طبیعی قلمداد کرد. با توجه به همبستگی بازارها با یکدیگر انتظار می‌رفت پس از تعدیل بازار سرمایه، قیمت ارز و قیمت سکه بازار مسکن نیز وارد فاز کاهش قیمت شود. البته با توجه به اینکه جهش قیمتی در این بازار متناسب با جهش قیمت در بازار سرمایه نبود طبیعتا کاهش و تعدیل قیمت نیز مانند این بازار نیست اما در قالب این روند انتظار می‌رود تا دو ماه آینده روند نزولی بر بازار حاکم باشد و بین ۵ تا ۱۰ درصد از سطح متوسط قیمت مسکن کاسته شود و پس از آن قیمت‌ها در یک مسیر با ثبات قرار گیرد.

• بازار تحت‌تاثیر فاصله‌گذاری اجتماعی

از زاویه رخدادهای ناشی از کرونا و اعمال فاصله‌گذاری‌های اجتماعی می‌توان گفت آنچه در بازار مسکن رخ داده تحت‌تاثیر شوک ناشی از کرونا دسته‌بندی می‌شود. به‌واسطه شیوع کرونا و اعمال سیاست‌های سخت‌گیرانه فاصله‌گذاری اجتماعی مشاوران املاک مشمول تعطیلی اجباری شدند و خانوارها نیز تمایل به معامله در این وضعیت نداشتند. این رفتار را می‌توان در تعداد معاملات املاک اردیبهشت ردیابی کرد که کمترین میزان در چند سال گذشته بوده است. میزان معاملات اردیبهشت در مقایسه با فروردین ۸۸ درصد رشد داشته اما در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶۵ درصد ریزش داشته است. حجم معاملات در دومین ماه سال ۳ هزار و ۹۳۸ واحد بوده است. این در حالی است که در ماه مشابه سال قبل ۱۱ هزار و ۳۱۰ معامله انجام شده است. از این منظر انتظار می‌رود با تعدیل آثار کرونا و بازگشت عرضه و تقاضا به بازار روند ریزشی متوقف شود. استدلال این رویکرد افزایش قیمت زمین در بازار ملک و افزایش قیمت مصالح ساختمانی است که در حکم یک دست‌انداز در برابر کاهش قیمت عمل می‌کند. علاوه بر این کاهش شتاب نرخ کاهش قیمت هم می‌تواند علامتی از سخت بودن روند کاهش قیمت در ماه‌های آتی باشد.

• مسیر میان‌مدت بازار مسکن

اما فارغ از این دو نگاه بازار مسکن در میان‌مدت تحت‌تاثیر عوامل مختلفی است. از میان عوامل مختلف دو عامل درون و برون‌بخشی نقش کلیدی در آینده این بازار دارند. قیمت نهاده‌های ساختمانی برای تولید مسکن و مذاکرات هسته‌ای دو متغیر درون و برون‌بخشی تعیین کننده در این بازار هستند.

هزینه ساخت اگر روند فزاینده خود را حفظ کند نمی‌توان انتظار داشت که مسیر کاهش قیمت پایدار باشد. این هزینه، قیمت تمام شده ساخت‌وساز را بالا می‌برد و طبیعتا با افزایش قیمت تمام شده و تورم انتظاری حاکم بر اقتصاد ایران احتمال کاهش مستمر قیمت مسکن بالا نیست. توافق هسته‌ای نیز به عنوان یک متغیر جهت‌دهنده به انتظارات نقش مهمی در بازار مسکن دارد. اگر توافق هسته‌ای صورت گیرد به دلیل تعدیل انتظارات تورمی و حتی کاهش قیمت در بازارهای دارایی مانند ارز بر بازار مسکن نیز اثر ضدنوسان دارد. زیرا بازارها مانند ظروف مرتبطه به یکدیگر متصل هستند و تغییر در هر بازار بر بازار دیگر رخ می‌دهد. از این رو توافق هسته‌ای می‌تواند از جهت انتظاری انتظارات بازدهی در این بازار را متناسب کند و این تناسب خود را در کاهش میل به افزایش قیمت نشان خواهد داد. پیش‌بینی می‌شود در صورت توافق هسته‌ای بازار برای یک دوره هشت ماهه تا ۱۲ ماهه مسیر کم‌نوسان و با ثباتی را پشت سر بگذارند و پس از آن در واکنش به سایر متغیرهای واقعی تنظیم جهت کند.

اما اگر توافق هسته‌ای رخ ندهد یا روند مذاکرات به گونه‌ای باشد که درآمدهای دولت در سطوح کنونی بماند با توجه به کسری بودجه حاکم بر دولت و تنگنای مالی ناشی از تحریم‌ها امکان دارد روند بازارهای دارایی از جمله مسکن در سه ماه سوم سال تحت‌تاثیر این محدودیت‌ها قرار بگیرد. از این رو بازار مسکن در سال پیش رو بیش از سنوات گذشته تحت‌تاثیر بازارهای دارایی رقیب و فعل و انفعالات سیاسی است و نمی‌توان با اتکا به روند درونی بازار به تحلیل آن پرداخت.