طرح ملی مسکن در هاله‌ای از ابهام!

فصل تابستان علاوه بر مردم، برای بازار مسکن هم فصل داغی به حساب می‌آید. بنا بر آخرین آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی، نرخ خرید مسکن تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته، افزایش نجومی ۷۸درصدی را تجربه کرده است. علت این افزایش قیمت، تغییر نوع بازار مسکن از بازار مصرفی به بازار سرمایه تلقی می‌شود. بنابر اطلاعات به‌دست‌آمده از سرشماری سال ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵، بیش از ۷۰ درصد تقاضاهای بازار مسکن، سرمایه‌ای به حساب می‌آید. به این معنا که متقاضیان خرید مسکن، نه برای استفاده مصرفی، بلکه به عنوان سرمایه‌گذاری و کسب سود، وارد بازار ملک می‌شوند. در حقیقت، افزایش سرسام‌آور تقاضاهای سرمایه‌ای، بازار مسکن را مشابه دیگر بازارهای سرمایه‌ای نظیر ارز و سکه دچار اختلالات فراوان می‌کند
از اواخر تابستان سال ۱۳۹۶ با کاهش سود سپرده‌های بانکی و همچنین کاهش ثبات در بازارهای مولد اقتصادی، سپرده‌گذاران به منظور کسب سود بیشتر به سمت بازار‌های سرمایه‎ای رفتند و در نتیجه، شاهد افزایش نرخ در این حوزه‌ها بودیم. متأسفانه بازار مسکن نیز از این افزایش بی‌نصیب نماند، در بازار مسکن به علت کمبود عرضه در مقابل تقاضای موجود و همچنین عدم اجرای مالیات‌های تنظیمی افزایش قیمت‌ها تشدید شد. درحال‌حاضر میانگین نرخ یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۱۳.۱۸ میلیون تومان رسیده است و در صورت نبود برنامه‌ریزی مناسب در این حوزه، اساسی‌ترین نیاز خانوار در کشور با تهدید جدی مواجه خواهد شد.

طرح اقدام ملی، راهکار دولت برای سامان‌دادن بازار مسکن

وزارت راه و شهرسازی در راستای بهبود شرایط بازار مسکن، خبر داد ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، در قالب طرح اقدام ملی مسکن انجام خواهد شد. در این‌باره علی نبیان، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، با اعلام این مطلب که در طرح اقدام ملی احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال ۱۴۰۰ در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار دارد، گفت: در طرح اقدام ملی ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، صد هزار واحد در قالب پروژه‌های بازآفرینی شهری و صد هزار واحد در شهرهای بالای ۲۵ هزار نفر از سوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی اجرا خواهد شد.

نبیان ضمن بیان جزییات ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، گفت: در سال رونق تولید، سازمان ملی زمین و مسکن در قالب پروژه‌های مشارکتی، ساخت واحدهای مسکونی را با مشارکت بخش خصوصی آغاز کرده است.

در این راستا مازیار حسینی، معاون پیشین وزارت راه و شهرسازی، در بیان جزییات تولید مسکن به شیوه مشارکت گفت: بحث، بحث مشارکت است، زمین را دولت می‌آورد و سرمایه را بخش خصوصی و قرارداد طبق سهم مشارکت دو طرف بسته می‌شود.

عباس فرهادیه، مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ضمن بیان این نکته که وزارت راه و انبوه‌ساز به نسبت آورده اولیه خود، مالکیت واحدهای مسکونی ساخته‌شده را بر عهده می‌گیرند، بیان کرد: حدود ۷۵ درصد از واحدهای مسکونی که در شهرهای جدید احداث می‌شود، در اختیار انبوه‌سازان قرار خواهد گرفت.

به نام انبوه‌ساز، به کام چه کسی؟

یکی از سیاست‌های به‌کار رفته در پروژه‌های مشارکتی، اعطای مالکیت واحدهای مسکونی ساخته‌شده به انبوه‌سازان است. در این راستا، حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزارت راه و شهرسازی، در بیان دلایل جذابیت ساخت مسکن به شیوه مشارکت برای انبوه‌سازان گفت: مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار در نرخ مسکن یعنی زمین رایگان و پروانه ساختمانی را در اختیار سازندگان قرار می‌دهیم.

این در حالی است که کانون سراسری انبوه‌سازان در نامه‌ای به وزیر راه و شهرسازی با برشمردن ۴۲ ایراد طرح اقدام ملی، اعلام کرد: قراردادهای تدوین‌شده درباره پروژه‌های مشارکتی دارای مشکلات بسیار جدی از نظر حقوقی است و کانون نظرات اصلاحی خود را برای مدیرعامل محترم سازمان مذکور ارسال کرده که متأسفانه تاکنون مورد توجه و مداقه قرار نگرفته و فراخوان بر اساس همان قراردادهای یک‌سویه داده شده است.اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی، در ارتباط جذابیت پروژه‌های مشارکتی از یک‌سو و نارضایتی انبوه‌سازان از سوی دیگر، ابهاماتی درباره پروژه‌های مشارکتی به وجود می‌آورد. همچنین جلسات خاص یک هلدینگ خاص دولتی با محمد اسلامی و اعلام آمادگی این بخش برای شریک‌شدن با وزارت راه به عنوان بخش خصوصی نه تنها بر ابهامات پروژه‌های مشارکت می‌افزاید، بلکه فضا را برای کار بخش خصوصی واقعی تنگ خواهد کرد.

پروژه‌های مشارکتی، بستر‌ساز سوداگری در تولید انبوه مسکن

مالکیت انبوه‌ساز بر واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در طرح اقدام ملی، مشکلات عدیده‌ای را برای بازار مسکن به وجود می‌آورد. در حقیقت هنگامی که مالکیت به انبوه‌ساز واگذار می‌شود، در بهترین حالت، مسکن با نرخ روز به‌دست متقاضی خرید می‌رسد، در نتیجه امکان کاهش نرخ و سامان‌دادن به بازار مسکن برای این پروژه‌ها وجود نخواهد داشت. از طرفی با توجه به اینکه انبوه‌ساز، مالک تعداد بسیار زیادی از واحدهای مسکونی است، می‌تواند با ایجاد معاملات صوری دست به قیمت‌سازی زده و به سوداگری در پروژه بپردازد. همچنین ابهامات مطرح‌شده در زمینه انتخاب انبوه‌ساز برای شراکت با وزارت راه، ممکن است موجب تشدید نگرانی‌ها از ایجاد فضای سوادگری شود.

این در حالی است که دولت با به‌کارگیری طرح‌های مناسب دیگر خود نظیر تام فاز (تأمین مسکن به ‌روش فروش اقساطی)، می‌تواند به اهداف خود در طرح اقدام ملی برسد..