اوراق سلف مسکن راه خانه دار شدن مردم...

بازار مسکن همیشه در رونق نیست و خیلی وقت‌ها هم در رکود است. در زمانی که مسکن در رکود به سر می‌برد مهم‌ترین موضوع برای سازنده تامین مالی است؛ در این شرایط با استفاده از روش انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن هم به مصرف‌کننده کمک می‌کنید و هم تامین مالی خود را انجام می‌دهید.

روزبه ظهیری هاشمی، مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن با بیان مطالب فوق گفت: عامل اصلی اتفاقات یک سال گذشته در بازار مسکن و افزایش قیمتی که داشته‌ایم، فراتر از بازار مسکن بوده است. در این بخش بحث عرضه و تقاضا تنها دلیل نبوده و اگر نمودار تغییر قیمت دلار را نسبت به مسکن بررسی کنید متوجه می‌شوید که با بالا رفتن قیمت ارز قیمت مسکن هم بالا رفته است.
وی ادامه داد: رسیدن به قیمت متوسط ۲۷ میلیون تومان برای هر متر مربع در تهران تنها موجب کاهش قدرت خرید مردم شده است. مولفه‌های تغییر قیمت و نوسان را فقط نمی‌توان با اقتصاد در نظر گرفت و مولفه‌های سیاسی و بین‌المللی هم در این تنش‌ها تاثیر مستقیمی دارد.

وی گفت: از اوایل خرداد بود که با سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در خصوص ورود مسکن به بورس، این موضوع به طور جدی پیگیری شد و علاوه بر عرضه های فیزیکی، بحث انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن نیز مورد توجه قرار گرفت.

ظهیری گفت: نکته قابل‌توجه این است که مسکن همانند سایر کالاهایی که در بورس کالا عرضه می‌شود، همگن نیست. به‌طور مثال در خصوص تیرآهن ۱۴ که در بورس کالا عرضه می‌شود همه‌چیز آن شامل قیمت و مشخصات آن در کل کشور مشخص است؛ ولی مسکن این‌گونه نیست شهر به شهر، محله به محله و حتی طبقه با طبقه ویژگی‌های متفاوتی دارد و براین اساس نیاز بود تا یک طراحی خاص برای انتشار اوراق سلف مسکن در نظر گرفته شود.

وی ادامه داد: در شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن اقدامات لازم برای ورود مسکن به بورس را انجام دادیم و برای انتشار این اوراق در بورس کالا تاییدیه گرفتیم. در این تاییدیه حتی مسائل فقهی و اسلامی هم در نظر گرفته ‌شده است تا در این زمینه هم مشکلی به وجود نیاید.

این کارشناس گفت: اوراق سلف موازی مسکن، اوراقی است که علاوه بر امکان تامین مالی، امکان تحویل فیزیکی هم وجود دارد با این شیوه وقتی متر به متر اوراق را خریده‌اید می‌توانید کل خانه را صاحب شوید و اگر هم به هر ترتیب نتوانستید خانه را بخرید قدرت خرید شما حفظ ‌شده است.

وی بیان کرد: همیشه دغدغه در بازار مسکن این است که خانه به یک کالای مصرفی تبدیل شود و نه یک کالای سرمایه‌ای که در خصوص انتشار اوراق سلف در بورس کالا نیز بحث ما در این طرح یک انبوه ساز یا سازنده حرفه‌ای است تا از طریق این اوراق تامین مالی کند، نه یک سوداگر مسکن که به دنبال موج‌سواری بر بازار مسکن است.

ظهیری گفت: فرض کنید که بنده به‌ عنوان یک سازند یک پروژه را که واحدهایی با متوسط ۹۰ مترمربع است را بسازم و از این اوراق استفاده کنم و قرار است پروژه در سه سال ساخته شود. مثلا اوراق را این‌گونه تنظیم کرده‌ایم که در سه مرحله انتشار اوراق صورت گیرد و قیمت عرضه در هر مرحله با قیمت کارشناسی ساخت، اوراق منتشر شود؛ به ‌طوری‌ که در سال اول اوراق ۳۰ درصد از ۹۰ متر را عرضه می‌کنیم و کدهای حقیقی فقط می‌توانند خریداری کنند. سال دوم که اوراق می‌خواهد منتشر شود با قیمت کارشناسی روز قیمتش متفاوت می‌شود. این کارشناس اظهار کرد: زمانی که پروژه به مرحله تحویل رسید و اوراق شما به‌اندازه خرید یک مسکن نباشد می‌توانید آن را به بازار ثانویه ببرید و بفروشید و سازنده تعیین‌کننده قیمت نیست، بلکه قیمت کارشناسی تعیین ‌کننده قیمت مسکن است.

وی در پایان گفت: متاسفانه در حال حاضر در فضای پیش‌فروش قوانین به‌خوبی اجرا نمی‌شود. فرض کنید می‌خواهید ‌خانه ۷۰متری را با متوسط قیمت ۲۰میلیون تومان خریداری کنید؛ برای این واحد باید ۳۰ درصد نقد پرداخت کنید و مابقی را می‌توانید ۱۶۰ میلیون وام بگیرید و اگر قرار باشد ۳ ساله آن را تحویل بگیرید باید سالانه ۴۰۰ میلیون توسط خریدار پرداخت شود. سوال اینجاست که خریدار که متوسط ماهانه ۱۰ میلیون درآمد ناخالص دارد چگونه می‌تواند با پیش‌ خرید، صاحب‌خانه شود؟ این در حالی است که در اوراق سلف اگر شما در سه سال نتوانستید صاحب‌خانه ۷۰ متری شوید، ولی به میزان خانه ۴۰متری اوراق خریده‌اید قدرت خریدتان حفظ ‌شده است.  می توانید در پروژه دیگر آن انبوه‌ساز اوراق بخرید و طی ۷ تا ۱۰ سال می‌توانید صاحب‌خانه شوید و موضوع مشاع بودن خانه هم مطرح نیست.