تشدید شکاف قیمت زمین و مسکن در پایتخت !!

صعود تند انتظارات تورمی در فصل گذشته، امن‌ترین و در عین حال گران‌ترین پناهگاه سرمایه -زمین- را با حجم بالای خریدار سرمایه‌ای روبه‌رو کرد، به‌طوری‌که افت شدید فروشنده در همین فصل باعث رشد نجومی قیمت‌ها شد. میانگین قیمت زمین‌ در تابستان به مترمربعی ۳۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسید که ۳۶ درصد نسبت به بهار افزایش پیدا کرد. این شتاب قیمتی در بازار ملک تاکنون بی‌سابقه بوده است. بررسی‌ها مشخص می‌کند «اضافه‌پرش» در قیمت زمین محرز است. در تهران نسبت قیمت زمین به مسکن به ۵۳/ ۱ رسیده است که بالاترین عدد طی حدود سه دهه اخیر است. همان‌طور که اخیرا علائم اولیه در بازار املاک کلنگی برای برگشت قیمت‌ها از «اضافه‌پرش» مشاهده شد، اکنون با کاهش تقاضای سرمایه‌ای، زمان تخلیه ابرحباب زمین است.

پناه‌گیری سرمایه‌گذاران در امن‌ترین بازار اقتصادی در فصل هیجانات قیمتی بازارها، منجر به انفجار بی‌سابقه در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی شد. به‌طوری‌که بازار معاملات زمین در تابستان با افزایش بی‌سابقه قیمت وحجم معاملات خرید همراه شد.میانگین قیمت هرمترمربع زمین مسکونی در شهر تهران در حالی در تابستان امسال به ۳۴ میلیون و۸۰۰ هزار تومان رسید که این میزان شدیدترین تورم فصلی در بازار ملک در تابستان محسوب می‌شود. آمار رسمی مربوط به تحولات بازار زمین واملاک مسکونی کلنگی در تابستان امسال که روز گذشته در گزارشی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد نشان می‌دهد در این فصل میانگین قیمت زمین در شهر تهران در مقایسه با یک فصل قبل یعنی بهار ۹۹ با ابر حباب قیمتی مواجه شده است و در یک رویداد بی‌سابقه در این بازه زمانی ۳۶ درصد افزایش یافته است. این تورم فصلی بی‌سابقه بالاترین تورم فصلی در بازار معاملات مسکن در ۲۰ سال اخیر است. به این معنا که طی ۲۰ سال گذشته تاکنون نه تنها تورم فصلی با این شدت در بازار معاملات زمین رقم نخورده است بلکه در بازار معاملات مسکن نیز چنین سطحی از تورم فصلی بی‌سابقه بوده است.

در بازار معاملات مسکن بالاترین میزان تورم فصلی حول و حوش ۲۰ درصد بوده است. در حالی‌که در فصل تابستان سال جاری تورم فصلی بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی معادل ۳۶ درصد رقم خورد. این موضوع نشان دهنده شکل‌گیری ابرحباب قیمتی در بازار زمین است. پیش از این در گزارشی براساس تحقیقات میدانی شکل‌‌گیری ابرحباب قیمتی در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی را اعلام کرده بود که آمارهای رسمی مرکز آمار این موضوع را تایید می‌کند. بررسی‌ها درخصوص منشأ شکل‌گیری ابرحباب قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در تابستان امسال نشان می‌دهد عامل بروز این وضعیت شناسایی بازار زمین به‌عنوان امن‌ترین پناهگاه سرمایه‌ای در فصل هیجانات قیمتی در بازارهای اقتصادی است.
همواره بازار معاملات زمین مورد توجه سرمایه‌گذاران ملکی با نقدینگی‌های کلان یا «سرمایه درشت‌»ها است. این گروه از متقاضیان سرمایه‌ای در شرایط نااطمینانی و بروز انتظارات تورمی، برای آنکه ریسک کمتری متحمل شوند بازار زمین را به‌عنوان پناهگاه امن سرمایه‌ای انتخاب کرده وبه آن ورود می‌کنند. در تابستان سال جاری مهم‌ترین دلیل بروز ابر حباب قیمتی در بازار معاملات زمین نیز ورود گسترده این گروه از سرمایه‌گذاران به بازار زمین بود.

در واقع ورود این گروه از سرمایه‌گذاران که از اواخر پارسال به بازار زمین آغاز شده بود تابستان امسال به اوج خود رسید.

اگر چه به دنبال بروز هیجانات قیمتی در سایر بازارهای اقتصادی در نیمه اول سال جاری، اثرات ناشی از این هیجانات خود را در شکل افزایش محسوس قیمت زمین و مسکن نشان داد اما این اثر در بازار معاملات زمین در فصل تابستان به مراتب بیشتر از بازار مسکن بود.

• مقصد سرمایه درشت‌های ملکی

آمارهایی که روز گذشته درخصوص تحولات تابستانی بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی  در شهر تهران منتشر شد بیانگر دو علامت در اثبات این موضوع است که بازار معاملات زمین امن‌ترین پناهگاه سرمایه‌گذاری دست‌کم در دوره اخیر هیجانات قیمتی و بروز نااطمینانی و رشد محسوس انتظارات تورمی است. اگر چه بازار سرمایه در میان همه بازارها از سال‌های گذشته تاکنون و در یک روند بلند مدت پربازده‌ترین بازار اقتصادی بوده است اما بازار معاملات مسکن که طی دست‌کم دو دهه گذشته به‌طور متوسط سالانه رشد ۲۰ تا ۲۵ درصدی را تجربه کرده است کم‌ریسک‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود.

این در حالی است که سرمایه درشت‌های بازار ملک معمولا زمین را به‌عنوان مقصد سرمایه‌‌گذاری ملکی خود انتخاب می‌کنند و افرادی که سرمایه محدودتری دارند به بازار معاملات آپارتمان و واحدهای مسکونی روی می‌آورند. از سوی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد بازدهی بلند مدت بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی همواره از بازدهی بلندمدت مسکن بیشتر بوده است.  میانگین رشد سالانه قیمت زمین در حالی طی ۳۰ سال گذشته حول و حوش ۳۰ درصد رشد کرده است که این میزان در بازار معاملات مسکن حول و حوش ۲۵ درصد بوده است. تورم فصلی بی‌سابقه ۳۶ درصدی نیز یکی از علائم اثبات این موضوع است. علامت دیگر مربوط به رشد شدید حجم معاملات خرید در بازار زمین در فصل تابستان در مقایسه با تابستان سال گذشته است. در تابستان امسال حجم معاملات خرید زمین واملاک مسکونی کلنگی در تهران بیش از ۹۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که با توجه به رکود فعالیت‌های ساختمانی، این افزایش کم‌سابقه در حجم معاملات خرید زمین در تابستان امسال ناشی از ورود تقاضای مصرفی زمین یعنی ورود سازنده‌ها به این بازار و اقدام برای خرید زمین و ملک کلنگی نبوده است. بلکه مهم‌ترین علت رشد بیش از ۹۰ درصدی حجم معاملات خرید زمین در تابستان امسال همان ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار تحت تاثیر هیجانات قیمتی در سایر بازارها و تشدید انتظارات تورمی است.

• تغییر روند در بازار زمین

حجم معاملات خرید زمین در تابستان امسال در حالی در مقایسه با تابستان سال گذشته ۹۲ درصد افزایش یافته است که میزان رشد فصلی مربوط به تعداد معاملات زمین  پایتخت در همه فصل‌های سال ۹۸ در مقایسه با سال ۹۷ و هم در بهار ۹۹ در مقایسه با بهار ۹۸ منفی بود. در واقع تغییر نقطه‌ای مربوط به حجم معاملات زمین در تابستان امسال در حالی افزایش شدید و رشد ۹۲ درصدی را نشان می‌دهد که حجم نقطه‌ای معاملات زمین در سال ۹۸ و همچنین بهار ۹۹ سیر کاهشی داشته است. حجم معاملات خرید زمین و املاک مسکونی کلنگی در فصل تابستان امسال در مقایسه با بهار ۹۹ نیز با رشد ۲۰ درصدی همراه شد که این میزان رشد فصلی نیز رشدی قابل توجه است. نتیجه این رفتار در بازار معاملات زمین و این میزان افزایش حجم معاملات خرید زمین و ملک کلنگی خود را در تورم فصلی بی‌سابقه ۳۶ درصدی در این بازار نشان داده است. با این حال، تحقیقات میدانی  نشان می‌دهد تحت تاثیر کاهش بدبینی‌های اقتصادی و همچنین کاهش ریسک‌های غیر‌اقتصادی و تاثیر آن بر کاهش هیجانات قیمتی در بازارهای اقتصادی، ابر حباب قیمت زمین نیز در مسیر تخلیه قرار گرفته است و انتظار می‌رود روند رشد قیمت و تورم زمین در ماه‌های پیش‌رو کند شده یا متوقف شود.

• نسبت جدید قیمت زمین به مسکن

با این حال تحولات بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی در تابستان امسال از افزایش شکاف قیمتی بین بازار زمین وبازار مسکن خبر می‌دهد. در حالی‌که در دهه ۷۰ و ۸۰، همواره میانگین قیمت زمین و مسکن تقریبا در سطحی برابر قرار داشت اما در سال‌های اخیر متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن در بازه‌های زمانی یکسان پیشی گرفته است. در سال ۹۷ میانگین قیمت زمین واملاک مسکونی کلنگی به ۲/ ۱ برابر قیمت مسکن رسید واین میزان در سال ۹۸ با افزایش شکاف بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن به ۴/ ۱ برابر رسید. هم‌اکنون نیز به واسطه شکل‌گیری ابرحباب قیمتی در بازار زمین تحت تاثیر عواملی که به آن اشاره شد متوسط قیمت زمین به سطح ۵۳/ ۱ برابر میانگین قیمت مسکن رسیده است.

این شرایط نشان دهنده ابر حباب قیمتی در بازار زمین است و نشان می‌دهد به‌رغم رشد شدید قیمت مسکن وبروز جهش قیمتی در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی، متوسط قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی در مقایسه با میانگین قیمت مسکن رشد نامتعارف و غیرمعمول داشته و با وضعیت ابرحباب قیمتی همراه شده است. تابستان امسال در حالی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۲۲ میلیون و۷۰۰ هزار تومان رسید که در این فصل میانگین قیمت هر مترمربع زمین به ۳۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان افزایش یافت. این موضوع نشان‌دهنده افزایش شکاف قیمتی بین بازار زمین و بازار معاملات مسکن است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد علاوه بر ورود سرمایه درشت‌های ملکی به بازار زمین در نیمه اول سال جاری که منجر به ثبت تورم فصلی بی‌سابقه در این بازار و افزایش بیش از ۹۰ درصدی حجم معاملات خرید در بازار معاملات زمین طی تابستان ۹۹ شد و در واقع ابر حباب قیمتی در این بازار را رقم زد یک عامل دیگر منجر به شارژ ابرحباب قیمتی بازار زمین شد.

درنیمه اول سال جاری تحت تاثیر افزایش انتظارات تورمی و همچنین افزایش نااطمینانی متاثر از رشد هیجانی سایر بازارها، مالکان املاک کلنگی عرضه این املاک به بازار را کاهش دادند، با این تصور که در ماه‌های بعد می‌توانند املاک خود را با قیمت بالاتری به بازار عرضه کنند.  این موضوع موجب شد در کنار ورود تقاضای سرمایه‌ای به این بازار، معاملات وسطح قیمت‌ها تحت تاثیر قرار گرفته و ابرحباب قیمتی بازار زمین شکل بگیرد.