اجاره ملک اگر ماهی ۵ میلیون تومان باشد، این ۵ میلیون در طی دوازده ماه سال به ۶۰ میلیون تومان می‌رسد و مالیات بر اساس این مبلغ اعمال می‌شود.
نمایندگان مجلس یازدهم کلیات طرحی را در روز چهارشنبه به تصویب رساندند که در کشورهای دیگر به اجرا درآمده و نتایج مثبتی داشته و با آن می‌توان مسکن را از دست سوداگران خارج ساخت، با اجرای این طرح خانه‌هایی که توسط مالکان عمده مسکن خالی نگه داشته می‌شود هر ساله مشمول مالیات مضاعف می‌شود.
روز چهارشنبه نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی با ۱۵۰ رأی موافق، ۶۷ رأی مخالف و ۴ رأی ممتنع از مجموع ۲۳۰ نماینده حاضر، با کلیات طرح دوفوریتی «اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (مالیات بر خانه‌های خالی)» موافقت کردند.
در ادامه جلسه درخواست لغو دو فوریت از این طرح مطرح شد. نمایندگان درخواست‌کننده با این استدلال که این طرح باید بیشتر مورد بررسی قرار گیرد این درخواست را مطرح کردند. در مقابل نمایندگان مخالف لغو فوریت از این طرح گفتند که هرچه سریع‌تر باید به بازار مسکن رسیدگی شود و برای این طرح کارشناسی‌های لازم انجام شده است.
یکی از پایه‌ای‌ترین مباحث در حوزه اقتصاد و بازار موضوع «عرضه و تقاضا» است. نسبت میان عرضه و تقاضا رابطه‌ای مستقیم با قیمت دارد و علی‌القاعده اگر عرضه یک کالا از تقاضای جامعه برای آن پیشی گیرد لاجرم با افت یا کاهش قیمت مواجه می‌شویم و همین طور نیز به عکس. حال اگر عرضه متعادل با تقاضا بود یا بیش از تقاضا اما همچنان قیمت در روند افزایشی بود نتیجه آن است که کسانی در روند طبیعی اثرگذاری علت و معلولی در بازار عامدانه دخالت می‌کنند تا قیمت‌ها را آن‌طور که می‌خواهند حفظ کنند یا افزایش دهند.
با این مقدمه کوتاه سراغ یکی از اصلی‌ترین مشکلات امروز جامعه می‌رویم. مسکن در سبد هزینه خانوار بیشترین سهم را دارد، به طوری که قابل قیاس با دیگر موارد نیست. در دوره قبل ریاست جمهوری، علی نیکزاد، وزیر وقت راه و شهرسازی، پروژه «مسکن مهر» را در ۸ سال به اجرا درآورد و سال ۹۲ با پایان دوره قبل ریاست جمهوری، بیش از یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد تکمیل و قریب ۸۰۰ هزار واحد نیمه‌کاره را به دولت تدبیر و امید و وزارت راه و شهرسازی که عباس آخوندی سکاندار آن شده بود تحویل داد. این در حالی است که بخشی از این پروژه‌ها با پیشرفتی بیش از ۸۰ درصد به دولت جدید تحویل داده شده بودند.
و ناگهان بهار ۹۹
آخوندی در زمانی که برای رای اعتماد به مجلس نهم رفته بود، قول داد که پروژه‌های مسکن مهر را به اتمام خواهد رساند اما مدتی پس از گرفتن رای اعتماد از مجلس هجمه به مسکن مهر آغاز شد و در یکی از آن موارد آخوندی آن را «مزخرف» نامید. عباس آخوندی در ۴سال دوم دولت تدبیر و امید نیز به وزارت راه و شهرسازی رسید و این‌بار بدون دغدغه از مجلس دهم (با اکثریت اصلاح‌طلبان و حامیان دولت) رای اعتماد گرفت و حدود دو سال پس از آن نیز سکاندار وزارت راه و شهرسازی بود. او در حالی پس از ۶ سال وزارت استعفا داد که حتی یک آجر روی آجری نگذاشته بود و از همه تأسف‌بارتر اینکه آخوندی به این موضوع که خانه‌ای نساخته افتخار کرد و نشریات اصلاح‌طلب نیز با آب و تاب مصاحبه‌های او را منتشر می‌کردند.
۶ سال زمان کمی نیست که از دست رفت، ۶ سالی که ساخت و تکمیل پروژه‌های مسکن کاملاً متوقف شد و لذا در این سال‌ها تقاضا به سرعت از عرضه متوقف‌شده مسکن پیشی گرفت و ناگهان...
و ناگهان بهار ۱۳۹۹ اثرات تلنبار شده سوءمدیریت کسانی مانند عباس آخوندی چون آوار بر سر اجاره‌نشین‌ها و طبقات متوسط به پایین جامعه خراب شد. قیمت خانه و زمین و همچنین اجاره‌بها به‌طور خیره‌کننده‌ای افزایش یافت.
خشنودی رهبر انقلاب از حرکت جهادی مجلس
این زمان با روی کار آمدن مجلس یازدهم مصادف بود. هنوز مجلس در حال انجام مقدمات خود بود که طوفان قیمت خانه و اجاره‌بها وزیدن گرفت. مجلس یازدهم در حالی که هنوز درگیر تشکیل کمیسیون و انتخاب اعضای کمیسیون‌ها و هیئت‌رئیسه و اعتبارنامه‌ها بود در اقدامی جهادی و قابل تحسین ضمن نشست‌هایی با کارشناسان مسکن چندین طرح را مورد بررسی قرار دادند.
مجلس یازدهم مدتی نیست که تشکیل شده اما در همین ماه نخست شکل‌گیری آن، ضمن آن که نمایندگان درگیر مقدمات ساختاری مجلس بوده‌اند اما به‌صورتی جهادی به برخی مشکلات جامعه نیز پرداخته‌اند؛ مواردی از قبیل آب شرب غیزانیه و مسکن و... شاید همین مسایل باعث شده تا رهبر انقلاب مجلس یازدهم را انقلابی و مرکز امید آحاد مردم جامعه خصوصاً اقشار متوسط به پایین جامعه بخوانند و ترکیب نمایندگان آن را مورد توجه قرار دهند که متشکل از جوانان پرانگیزه و کاربلد و باتجربه‌های آشنا به مسایل است.
پس از آشفتگی در بازار مسکن، مجلس به سرعت به کار افتاد و با اعمال نظرات کارشناسی طرح‌هایی را برای کنترل بازار مسکن در دستور کار خود قرار داد. «احمد نادری»، نماینده مردم تهران در مجلس درباره کلیات طرح دوفوریتی اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم در ارتباط با اخذ مالیات از خانه‌های خالی، اظهار کرد: «برای تدوین این طرح مهم نظرات کارشناسی مرکز پژوهش‌های مجلس، وزارت راه و شهرسازی و اندیشکده‌هایی که در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند، اخذ و در طرح مذکور اعمال شد. در تدوین این طرح، بر روی نظرات چکش‌کاری خوبی صورت گرفت. در مجموع به طرح قانون مالیات‌های مستقیم در ارتباط با اخذ مالیات از خانه‌های خالی بسیار خوشبین هستم و امیدوارم اثرات آن در بازار ملموس شود.»
چرا مالیات مضاعف از خانه‌های خالی؟!
همان‌طور که در ابتدای این گزارش نیز اشاره شد، قیمت هر کالایی در بازار رابطه مستقیمی با نسبت میان عرضه و تقاضا دارد. اما گاه دیده می‌شود که قیمت چیزی از نسبت واقعی میان عرضه و تقاضا تبعیت نمی‌کند. در این صورت می‌توان نتیجه گرفت که دست‌هایی برای کسب سود بیشتر با اعمال روش‌هایی نسبت کاذب میان عرضه و تقاضا ایجاد می‌کنند.
برای ایجاد نسبت کاذب میان عرضه و تقاضا سوادگران مسکن روشی مرسوم دارند به این ترتیب که این جماعت که صاحبان عمده مسکن هستند تعداد قابل توجهی خانه را از دور عرضه و تقاضا خارج می‌کنند تا تقاضا بر عرضه بچربد. به این ترتیب باعث رشد قیمت‌ها می‌شوند. سوداگران بخش مسکن با این کار سفره خانواده‌هایی را کوچک‌تر از قبل می‌کنند که آغاز و انجام ماه را به زحمت به هم می‌رسانند.
احمد نادری نیز در این‌باره گفته است: «این طرح با تمرکز بر بحث سوداگری مسکن به مکملی به نام تولید و عرضه مسکن نیز نیاز دارد بنابراین با کنترل دلالی و سوداگری می‌توان به این طرح امیدوار بود. امروز ضرورت دارد که دستگاه‌های مسئول از جمله وزارت راه و شهرسازی در به‌کارگیری سامانه شناسایی خانه‌های خالی، هرچه سریع‌تر اقدام کنند تا زمینه شناسایی خانه‌های خالی با هماهنگی همه دستگاه ذی‌ربط شناسایی شوند.
عضو مجمع نمایندگان تهران در مجلس یازدهم اظهار خوش‌بینی کرد که با اجرای این طرح مهم بخشی از مسئله مسکن حل شود ولی باید توجه داشت که اگر به موضوع تولید مسکن توجهی نشود، این طرح با وجود اثر در میان‌مدت، در درازمدت بی‌اثر خواهد شد.
قانون پیشین بازدارنده نبود
«محمود علیزاده»، معاون سازمان امور مالیاتی در تشریح جزئیات مالیات بر خانه‌های خالی گفت: «مالیات بر خانه‌های خالی با مالیات بر اجاره کاملاًً تفاوت دارد؛ مالیات بر اجاره سال‌هاست فعال است و در شهرهای بزرگ مثل تهران و اصفهان بناهای مسکونی تا ۱۵۰ متر مشمول مالیات اجاره نمی‌شود و معاف از مالیات بر اجاره هستند. اما این معافیت برای مالیات بر خانه‌های خالی وجود ندارد یعنی هم خانه‌های بزرگ‌تر از ۱۵۰ متر و هم خانه‌های کوچک‌تر از ۱۵۰ متر، در صورتی که به‌عنوان خانه خالی شناسایی شوند، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند.»
وی درباره معیارهای شناسایی خانه‌ها به‌عنوان خانه خالی گفت: «اگر هر واحد مسکونی بیش از یک سال خالی از سکنه و بلا استفاده بماند، به‌عنوان خانه خالی، مشمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون می‌شود. بدین شکل که سال اول مشمول مالیات نیست اما در سال دوم به میزان ۵۰ درصد «ارزش اجاری ملک» مشمول مالیات می‌شود.»
علیزاده درباره «ارزش اجاری ملک» که مبنای تعیین مالیات خانه خالی است، گفت: «اجاره ملک اگر ماهی ۵ میلیون تومان باشد، این ۵ میلیون در طی دوازده ماه سال به ۶۰ میلیون تومان می‌رسد و مالیات بر اساس این مبلغ اعمال می‌شود. سال اول معاف از مالیات است؛ در سال دوم ۵۰ درصد ارزش اجاری ملک به‌عنوان مالیات اخذ می‌شود، در سال سوم ۱۰۰ درصد آن به‌عنوان مالیات اخذ می‌شود و در سال چهارم و بعد از آن یک و نیم برابر رقم ارزش اجاری ملک به‌عنوان مالیات دریافت می‌شود. طبق قانون افرادی که از سال ۹۵ خانه‌شان خالی بوده است، مشمول مالیات با نرخ ۱/۵ برابر ارزش اجاری هستند.»
وی با اشاره به معیار ارزش اجاره ملک، اظهار داشت: «ارزش اجاره ملک آن چیزی است که بر اساس مکان ملک در بازار مسکن در حال حاضر وجود دارد بدیهی است که نرخ آن ملک در شهرهای کوچک و بزرگ و حتی محله‌ها متفاوت است.»
طرحی برای خارج کردن مسکن از سوداگری
وی در پاسخ به این سؤال که مالیات بر خانه‌های خالی تنها شامل خانه‌های با سند رسمی می‌شود یا خانه‌های قولنامه‌ای نیز مشمول این مالیات می‌شوند، گفت: «هر خانه‌ای که بر اساس سامانه املاک و مستغلات، خالی تشخیص داده شود، مشمول مالیات است و فرقی بین سنددار بودن یا نبودن آن وجود ندارد.»
چنان‌که در توضیحات معاون سازمان امور مالیاتی خواندید در قانون قدیم اگر خانه‌ای خالی بود یک مبلغ به مالیات آن اضافه می‌شد که این مبلغ ثابت بود و به هیچ عنوان بازدارندگی نداشت. در طرح جدید این مالیات به‌صورت مضاعف در هر سال افزایش می‌یابد. چنان‌که بعد از گذشت چندین سال شاید رقمی معادل یک‌چهارم ارزش آن ملک باید به‌عنوان مالیات پرداخت شود.
این روشی است که در کشورهای پیشرفته به کار گرفته می‌شود. با این روش خانه از کالای سرمایه‌ای خارج می‌شود و این‌گونه سوداگری بر آن نیز کاهش می‌یابد.