افزایش ۱۷ درصدی هزینه ساخت مسکن

همچنین می‌توان مشاهده کرد که هزینه ساخت‌وساز طی چهار سال اخیر رشدی تقریباً دو برابری را تجربه کرده‌است. در میان نهاده‌های اصلی ساختمانی گروه آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل، درب و پنجره طی چهار سال اخیر رشدی ۳۶۸ درصدی داشته است. با وجود افزایش هزینه‌های تولید، سهم این هزینه‌ها در نرخ نهایی مسکن در خرداد ماه به ۱۵ درصد کاهش یافته‌است که نشان از نقش اساسی تقاضای سرمایه‌گذاری در تورم بخش مسکن دارد.

بررسی تغییرات شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران در فصل بهار که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده‌است، حاکی از افزایش ۱۷.۳ درصدی هزینه ‌ساخت واحد مسکونی نسبت به فصل زمستان سال گذشته در شهر تهران می‌باشد. این در حالی است که هزینه ساخت واحد مسکونی در زمستان ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۸ نیز تورمی ۸.۴ درصدی را تجربه کرده‌است که حاکی از افزایش هزینه ساخت‌وساز در شهر تهران طی چند فصل اخیر می‌باشد؛ به‌گونه‌ای که هزینه ساخت واحد مسکونی طی یک سال گذشته افزایش ۳۰ درصدی را نشان می‌دهد. نمودار زیر روند تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی را از سال ۱۳۹۰ نشان می‌دهد.

همانگونه که مشخص است از سال ۱۳۹۷، تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی رو به افزایش است که در این مدت بیش‌ترین تورم فصلی در تابستان ۱۳۹۷ با افزایش ۲۵.۸ درصدی ثبت شده‌است. از میان نهاده‌های ساختمانی چهار گروه «خدمات(دستمزدها)» با ۲۵.۵ درصد، گروه «آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل، درب و پنجره» با ۱۸.۱۵ درصد، گروه «سیمان، بتون، شن و ماسه» با ۱۵ درصد و گروه «سنگ» با ۹.۷۹ درصد بیش‌ترین سهم در هزینه ساخت‌وساز را دارند و به طور کلی ۶۸ درصد هزینه‌های ساخت واحدهای مسکونی در شهر تهران را تشکیل می‌دهند. افزایش نرخ نسبت به زمستان ۱۳۹۸ برای گروه خدمات ۲۵.۸ درصدی، گروه سنگ ۲۳.۹ درصد، گروه سیمان، بتون، شن و ماسه ۱۹.۱ درصد و گروه گروه آهن آلات، میلگرد، پروفیل، درب و پنجره ۱۰.۸ درصد ثبت شده‌است.

 همانگونه که مشخص است طی ۴ سال اخیر، گروه آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل، درب و پنجره به طور نسبی بیش‌ترین تورم فصلی را نسبت به سایر نهاده‌های اصلی ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران ثبت کرده‌است؛ به‌گونه‌ای که هزینه این گروه‌ از نهاده‌ها در بهار ۱۳۹۹ نسبت به بهار ۱۳۹۵ بیش‌از ۳۶۵ درصد افزایش یافته‌است. پس از این گروه، سیمان، بتون، شن و ماسه با رشدی ۱۷۰ درصدی طی ۴ سال اخیر بیش‌ترین افزایش نرخ را نشان می‌دهد. در طول این مدت نیز هزینه ساخت واحدهای مسکونی افزایشی ۱۹۱ درصدی را نشان می‌دهد. کم‌‎ترین تورم نیز مربوط به گروه خدمات با ۱۰۵.۶ درصد می‌باشد. نمودار زیر تورم هزینه ساختمانی واحدهای مسکونی و چهار نهاده اصلی در شهر تهران را از بهار ۱۳۹۵ نشان می‌دهد.

پرسشی که در اینجا مطرح می‌باشد این است که با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت و همچنین افزایش نرخ مسکن در شهر تهران طی چند سال اخیر، تورم واحدهای مسکونی تا چه میزان تحت تأثیر افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی می‌باشد؟ برای پاسخ به این پرسش، نمودار زیر روند تورم سالانه منتهی به هر فصل واحدهای مسکونی و نهاده‌های ساختمانی از سال ۱۳۹۱ را نشان می‌دهد:

همانگونه که مشخص است تورم در این دو بخش از سال ۱۳۹۵ روند صعودی گرفته‌است که از سال ۱۳۹۷ نرخ مسکن با شتاب بیش‌تری نسبت به نهاده‌های ساختمانی افزایش یافته است. به گونه‌ای که اختلاف تورم سالانه در تابستان ۱۳۹۸ به بیش از ۴۰ درصد رسیده‌است. همین امر موجب گردیده‌است که سهم هزینه تولید از نرخ نهایی مسکن در شهر تهران به ۱۵ درصد در خرداد ۱۳۹۸ کاهش یابد. نمودار زیر سهم هزینه تولید از نرخ یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران را از سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد:

همانگونه که مشخص اختلاف تورم در بخش مسکن و نهاده‌های ساختمانی طی دو سال اخیر موجب گردیده‌است که سهم هزینه تولید از نرخ نهایی مسکن به پایین‌ترین میزان خود از سال ۱۳۹۴ برسد که نشان‌دهنده آن است که تورم شکل‌گرفته در بخش مسکن را نمی‌توان ناشی از افزایش هزینه ساخت دانست و به نظر می‌رسد که افزایش تقاضا که غالباً تقاضا سرمایه‌گذاری ناشی از شرایط اقتصادی است، موجب افزایش تورم بخش مسکن گردیده‌است. در واقع از آنجایی که در شرایط تورمی، افراد برای جلوگیری از کاهش ارزش پول سعی در خرید دارایی‌های مالی و سرمایه‌گذاری می‌کنند، همین امر موجب افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت‌ها در این بازارها همانند بازار مسکن می‌شود.