تبعات تعیین سقف اجاره مسکن توسط دولت/ ضمانت اجرایی این مصوبه چیست؟ !

روز گذشته، ستاد ملی کرونا با توجه به شرایط پیش آمده در کشور و تشدید رکود حاکم بر اقتصاد و مشکلات مالی ناشی از آن برای خانوارها و مخصوصاً اجاره‌نشین‌ها، با مصوبه ای تصمیم به دخالت در بازار مسکن گرفت. بنا به گفته‌های محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه، مسکن و شهرسازی، این مصوبه در دو بازه کوتاه‌مدت به منظور برطرف کردن سریع مشکلات بازار مسکن و میان‌مدت به منظور حل ریشه‌ای مشکل اجاره‌بها به تصویب رسید.

هرچند جزئیاتی از برنامه‌ی میان‌‌مدت این طرح تا کنون ارائه نشده، اما در مورد برنامه کوتاه‌مدت آن نکات مهمی وجود دارد که باید به اثرات آن‌ها توجه ویژه‌ای داشت. طبق این طرح، پیشنهاد وام ودیعه قرار دارد که منابع آن مشخص نمی‌باشد. در کنار نگرانی حاصل از محل تأمین این ذخایر، مشکلات شناسایی صحیح افراد نیازمند در حالی که اجاره‌نامه‌ها شفافیت لازم را ندارند و بازار سرمایه نیز روندی تقریباً صعودی دارد، می‌تواند محل اشکال باشد، بنابراین باید تمهیدات لازم برای شناسایی افراد واجد شرایط اعلام شود.

اما در بخش دیگری از این پیشنهاد، سقف افزایش نرخ اجاره‌بها درنظر گرفته شده است که از جهاتی عامل اختلال‌هایی در اقتصاد کشور می‌شود. عدم التزام بنگاه‌های معاملاتی به ثبت کردن معامله و توافق موجر و مستاجر خود باعث می‌شود تا همچنان این قراردادها ثبت نشوند. مادامی که هزینه‌ی ثبت قرارداد به صورت غیررسمی مقدار زیادی پایین‌تر از مقدار رسمی آن باشد، موجر و مستاجر انگیزه‌ای برای ثبت قرارداد ندارند که هدف فرعی ثبت معاملات و شناسایی خانه‌های خالی را نیز محقق نمی‌کند. حتی در صورت ثبت در سامانه نیز تضمینی برای صحت ادعاهای طرح شده در قرارداد وجود ندارد.

وجه دیگر آن تغییر لنگر ذهنی موجرین است که مقدار افزایش نرخ اجاره‌بهای اعلامی در ذهن آن‌ها به عنوان مبنا در نظر گرفته می‌شود. برای مثال اگر فردی بنا داشت که با افزایش ده درصدی نرخ اجاره‌بها ملک خود را اجاره دهد، اکنون با توجه به اعلام دولت عدد بالاتری تعیین می‌کند و. با توجه به صحبت‌های محمودزاده مبنی بر اینکه در صورت عدم تمکین مستاجران به نرخ مصوب ستاد ملی کرونا موجر می‌تواند حکم تخلیه وی را دریافت کند، عملاً این نرخ مبنای تمدید همه‌ی قراردادهای ثبت شده خواهد شد. در بلند مدت نیز این نرخ می‌تواند لنگری ثابت برای افزایش نرخ اجاره‌بها شود و سالانه این مقدار کف افزایش نرخ اجاره‌بها از منظر موجرین در نظر گرفته شود.

همچنین در شرایطی که طرح فاصله‌گذاری اجتماعی باید به صورت جدی رعایت شود، این مصوبه به دلیل افزایش اصطکاک بین مستاجر و موجر می‌تواند منجر به بروز مشاجرات حقوقی و قضایی بیشتری بشود.

از موارد بحث شده در بالا می‌توان چنین نتیجه گرفت که این نوع دخالت دولت در بازار مسکن نه تنها باعث بهبود اوضاع نمی‌شود، بلکه به افزایش هزینه‌های مبادله در قراردادها و پرونده‌های حقوقی و قضایی، هدررفت منابع کشور، سردرگمی مستاجران و اختلال بیشتر در این بازار هم در کوتاه‌مدت و هم در بلندمدت منتهی می‌شود.