ارزش بالای اراضی کشاورزی در حریم شهرها، موجب شده تا خیل عظیمی از دلالان و سوداگران زمین، به تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی روی بیاورند.
در این رابطه سیدالبرز حسینی، نماینده مردم خدابنده در مجلس نسبت به حربه جدید دلالان برای کسب سودهای میلیاردی در حوزه مسکن هشدار داده و گفت: در سال‌های اخیر شاهدیم که دلالان و سوداگران اراضی اطراف محدوده شهری را خریداری کرده و به نوعی این محدوده‌ها را قرق می‌کنند، پس از مدتی از فرصت‌ها و خلأهای نظارتی استفاده کرده و نسبت به الصاق این اراضی به محدوده شهرها اقدام می‌کنند. با این استراتژی دلالان، اراضی کشاورزی را به اراضی مسکونی تبدیل کرده و آنها را با چندین برابر قیمت به فروش می‌رسانند. او گفته: در شرایط کنونی قوانین، افراد را به سمت دلالی مسکن و ترویج نگاه سرمایه‌‌ای در بازار هدایت میکند، از این رو باید قوانینی تصویب شود که تداوم نگاه سرمایه‌‌ای در بازار مسکن صرفه اقتصادی نداشته باشد. قطعا اگر سود و صرفه اقتصادی از معاملات بازار مسکن گرفته شود، آن وقت است که دیگر دلالان پا به عرصه خرید و فروش یا تصرف اراضی یا تبدیل اراضی از کشاورزی به مسکونی نمی‌گذارند. این نماینده مردم در مجلس یازدهم ادامه داد: در هیچ جای دنیا، افراد با خرید یک مسکن نمی‌توانند یک‌شبه میلیاردر شوند، اگر چنین اتفاقی نیز رخ دهد و قیمت‌ها افزایش چشمگیر یابد، سیستم نظارتی آن کشور اقدام به اخذ مالیات از سود حاصله میکند.
57 هزار پرونده منجر به قلع و قمع
علیرضا اورنگی، رئیس سازمان امور اراضی کشور با بیان اینکه اکنون مراقبت‌ها و برخوردهای قانونی سازمان امور اراضی با متخلفان تغییر کاربری اراضی کشاورزی شدیدتر شده می‌گوید: اجرای قانون را با جدیت دنبال کرده و با آن دسته از سوداگران به‌ویژه در شهرهای شمالی کشور یا در حریم شهرها که نسبت به تغییر غیرقانونی کاربری اراضی کشاورزی اقدام کرده‌اند، با هماهنگی با دستگاه قضا، بیش از گذشته برخورد خواهیم کرد.
اورنگی با بیان اینکه با هماهنگی دستگاه قضائی، شناسایی این تخلفات به‌صورت جدی‌تر پیگیری می‌شود، ادامه می‌دهد: در این رابطه با هماهنگی قوه قضائیه، پلیس امنیت اقتصادی و نیروی انتظامی، نسبت به شناسایی این تخلفات اقدام کرده و با آنها برخورد خواهیم کرد. رئیس سازمان امور اراضی کشور همچنین به گزارش آماری در برخورد با تغییر کاربری‌ها اشاره کرده و می‌گوید: با توجه به اینکه رسالت ما حفظ و حراست از اراضی است، اکنون نزدیک به 109 هزار پرونده در مورد این تخلفات تشکیل شده و بیش از 57 هزار پرونده از این تعداد منجر به قلع و قمع شده است.
علت جذابیت تغییر کاربری اراضی کشاورزی چیست؟
علی فرنام، مدرس دانشگاه و پژوهشگر مطالعات شهری و منطقه‌ای علل تغییر کاربری کشاورزی به کاربری شهری را در خاستگاه روستایی داشتن شهرها می‌داند و می‌گوید: شهرها اصولا، خاستگاه روستایی داشتند و در اراضی کشاورزی شکل گرفته‌اند و بستر توسعه آنها نیز با بستر توسعه کشاورزی مشترک بوده است. شیب مناسب و خاکی که برای ساخت‌وساز آسان باشد، سبب شده تا عمده شهرها و اراضی کشاورزی در دشت‌ها ایجاد شوند. مسئله برنامه‌ریزی و نظارتی موجب شده این دو نتوانند همزیستی مناسب و مسالمت‌آمیزی با یکدیگر داشته باشند و معمولا به نفع غلبه توسعه شهری، اراضی کشاورزی از دست رفته‌اند.
فرنام با اشاره به محدودیت تأمین منابع آب و خشک‌سالی، می‌افزاید: در برخی موارد به‌صورت طبیعی با خشک‌سالی و برخی موارد به‌صورت عمدی، آب‌نرسیدن به اراضی کشاورزی، موجب خشک‌شدن و از‌دست‌رفتن آنها شده است. اگرچه بحران آب جدی است، اما حتی در تخصیص منابع آبی هم باید اراضی کشاورزی حاشیه شهرها در اولویت قرار گیرند، زیرا در معرض تغییر کاربری قرار دارند. این کارشناس با تأکید بر اینکه اراضی کشاورزی حاشیه شهرها از باارزش‌ترین اراضی کشاورزی محسوب می‌شوند، ادامه می‌دهد: این اراضی از جهت کیفیت خاک و آبرسانی، بسیار ارزشمند هستند و همچنین این اراضی در قالب سیاست کمربند سبز پیرامون شهرها، باید حفظ شوند و لزوما نیازی به درخت‌کاری نیست.
تفاوت چندصدبرابری قیمت اراضی داخل و خارج از محدوده‌های شهری
فرنام با اشاره به تبعات تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکن، می‌گوید: افزایش شدید قیمت این اراضی و تفاوت شدید قیمت اراضی داخل و خارج از محدوده‌های شهری است که حتی بعضا از چند صد برابر هم بین دو طرف محدوده شهری، تفاوت قیمتی وجود دارد. وقتی تا این میزان تفاوت قیمتی وجود دارد، بدیهی است که تمایلات دلالی و سوداگری نیز وارد میدان می‌شود و به جرئت می‌توان گفت یکی از بزرگ‌ترین حوزه‌های رانت در کشور، بحث مستغلات و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و الحاق آنها به شهر است که به دلیل وسعت و شدت این تغییر کاربری، قبح قانونی آن نیز شکسته شده و به‌عنوان یک فرایند رقابتی حتی در بین برخی دستگاه‌ها و سمت‌های محلی درآمده که نوعی مسابقه برای تغییر کاربری اراضی و ایجاد ارزش‌افزوده رانتی غیرمولد که بخش تولید را تخریب میکند، به وجود آمده است.
این کارشناس با بیان اینکه این روند در تمامی هزارو 300 شهر کشور وجود دارد، می‌افزاید: به‌جز اینها در مناطق ییلاقی، دره‌رودها و به‌طور خاص سه استان شمالی که ویلانشینی در آنها به‌طور گسترده وجود دارد هم با این پدیده مخرب روبه‌رو هستیم.
فرنام با تأکید بر اینکه در امر نظارت بر اراضی کشاورزی حاشیه شهرها باید دقت بسیار بالایی صورت بگیرد، تصریح میکند: باید قوانینی که در این زمینه وجود دارد به‌درستی رصد شود و با تغییر کاربری‌های غیرقانونی، برخورد جدی صورت بگیرد تا جلوی عرف رایج گرفته شود. در جایی هم که اجازه قانونی برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی وجود دارد، باید توجیه و اولویت آن، به‌طور شفاف روشن شود نه به‌عنوان یک ابزار برای هرگونه توسعه پراکنده شهری.
این پژوهشگر مطالعات شهری و منطقه‌ای با اشاره به قوانین و مقررات این حوزه می‌گوید: تعدد قوانین، دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌ها و ورود دستگاه‌های مختلف به این موضوع، موجب شده تفاسیر مختلفی از آنها صورت بگیرد و سوءاستفاده‌هایی را به همراه آورده است. خلأهای قانونی که به‌سبب تعدد قوانین و بعضا تضاد آنها وجود دارد، بسیار برای سوداگران شناخته شده و آنها می‌دانند چگونه از آنها استفاده کنند. بنابراین به‌طور خاص، پیشنهاد آن است که بازنگری یکپارچه قوانین مربوط به اراضی کشاورزی و تغییر کاربری آنها با حضور سه حوزه اصلی (وزارت جهاد کشاورزی، وزارت راه و شهرسازی و سازمان شهرداری‌های کشور) در دستور کار قرار بگیرد و در کنار آنها قوه مقننه، بسترهای قانونی را برای اصلاح قوانین فراهم کرده و قوه قضائیه، نظارت جدی بر تخلفات این حوزه داشته باشد.
فرنام با اشاره به چالش‌زابودن تغییر کاربری غیرقانونی در کشور، می‌گوید: کاهش جمعیت و کاهش سهم روستانشینی در کشور (با وجود تضعیف روستا و معیشت کشاورز) از جمله تبعات آن به شمار می‌رود. همچنین باارزش‌ترین اراضی کشاورزی در قالب کشت آبی در دشت‌ها و خاستگاه‌های توسعه شهری قرار دارد که بیشتر در معرض خطر قرار دارند. این اتفاق از دو طریق بر توسعه حاشیه‌نشینی و سکونتگاه‌های غیررسمی اثرگذار است. نخست آنکه عمده سکونتگاه‌های غیررسمی در همین اراضی کشاورزی شکل می‌گیرند. دوم، آن بخش از معیشت کشاورزی که رانده شده‌اند (ناشی از فروش زمین، تبعات هم‌جواری با شهر و همزیستی نامسالمت‌آمیز) جذب مشاغل غیررسمی و کاذب شهری شده و از دو بعد معیشت و زمین، به گسترش حاشیه‌نشینی کمک می‌کنند که در کنار آن، تخریب منابع ارزشمند آب و خاک رخ می‌دهد.
این پژوهشگر مطالعات شهری و منطقه‌ای همچنین با اشاره به تغییر کاربری‌های غیرمجاز در حریم شهرها، می‌گوید: متأسفانه بخشی که ناظر توسعه حریم شهری است، خود در تخلفات ذی‌نفع است که البته این مورد را در داخل حریم شهرها نیز شاهدیم. قانون باید به‌گونه‌ای تعریف شود که اساسا امکان بهره‌‌بردن افراد ذی‌نفع به‌عنوان ناظر مطرح نباشد. بنابراین نیازمند بازنگری در قانون و برخورد با تخلفات در این بخش هستیم.
این مدرس دانشگاه به راهکاری برای برخورد با این تخلفات اشاره کرده و می‌گوید: حمایت همه‌جانبه از اراضی کشاورزی حاشیه شهرها به‌عنوان کمربند سبز شهری، حفظ امنیت غذایی، معیشت کشاورزی، ارزش‌های زیست‌محیطی آب و خاک و حمایت از روستاهای پیرامون شهرها، هدایت رشد شهری در صورت لزوم در خارج از اراضی کشاورزی، بازنگری در فرایند تبدیل روستاها به شهر، ایجاد پنجره واحد تغییر کاربری اراضی کشاورزی (در صورت لزوم)، شفافیت و دسترسی به پرونده‌ها و انتشار آنلاین تمام مستندات تغییر کاربری و... به‌همراه امضا و تأییدیه از جمله راهکارهایی هستند که می‌توانند تا حدود زیادی از تغییر کاربری‌های غیرمجاز جلوگیری کنند.