افزایش حدود ۳۰ درصدی هزینه تولید مسکن

هزینه‌های ساخت و ساز اعم از قیمت زمین، مصالح، عوارض ساختمانی، مالیات و دستمزد نسبت به سال گذشته به طور میانگین حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است. مدیریت شهری در تهران تعرفه‌های هزینه صدور پروانه ساختمانی را مشمول ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش کرده است. با اینکه هزینه مربوط به عوارض ساختمانی در سال ۱۳۹۹ به طور میانگین ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان از هزینه ساخت مسکن در تهران را به خود اختصاص می‌دهد و در مناطق شمالی شهر این عدد به حدود ۲ میلیون تومان می‌رسد، برآورد‌ها نشان می‌دهد که رشد عوارض، صرفاً یکی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت نهایی ملک است و ساخت و ساز از ناحیه دیگر مولفه‌ها نیز دچار رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی شده است.

سال گذشته، نحوه افزایش عوارض ساختمانی بر اساس ارزش معاملاتی املاک مطابق تورم بخش مسکن بود که توسط کمیسیونی در سازمان امور مالیاتی تعیین و در قالب دفترچه تقویم املاک منتشر می‌شد. این نوع نحوه محاسبه منجر به این شد که فرمول محاسبه چند بار در سال گذشته تغییر کند.

به همین دلیل مدیریت شهری در سال جاری پایه محاسباتی جدیدی برای عوارض ساخت و ساز تعریف کرده است. مطابق این فرمول، عوارض ساختمانی بر حسب مرغوبیت مکانی محاسبه و به سازنده اعلام می‌شود. در سال جاری به جای محاسبه عوارض ساخت و ساز بر مبنای قیمت منطقه ای، درجه مرغوبیت هر پارسل (تک تک املاک) برای هر ملک متناسب با کاربری آن را مبنای محاسبه عوارض ساختمانی قرار خواهد گرفت.

 مولفه‌های دخیل در بخش ساخت و ساز همواره بر قیمت مسکن تاثیر گذار است و بنا به گفته سازندگان در سال‌های اخیر این هزینه‌ها افزایش پیدا کرده تا جایی که رغبت سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز را به حدود یک سوم دهه‌های قبل کاهش داده است. البته آنچه بازار مسکن را بیش از رشد هزینه‌های ساخت دچار تلاطم قیمتی می‌کند هجوم نقدینگی از سوی سرمایه گذاران و سفته بازان است که تاثیرگذاری آن به مراتب بیش از تورم طبیعی بخش تولید املاک است.

با این حال تاثیر فشار بر سازندگان که به شکل کاهش تولید مسکن خود را نشان می‌دهد، با فشار تقاضای مصرفی و سرمایه گذاری و افزایش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار ملک همراه می‌شود که به رشد مضاعف قیمت‌ها می‌انجامد.

 سازندگان می‌گویند در سال جاری هزینه‌ای که فقط دستگاه‌های خدمات‌رسان مثل شهرداری، نظام مهندسی و نهاد‌های مالیاتی از سازندگان دریافت می‌کنند هزینه تولید مسکن را متری ۷۰۰ هزار تومان افزایش می‌دهد. به این مبالغ هزینه زمین، مصالح ساختمانی و دستمزد را اضافه کنید.

در نیمه دوم سال ۱۳۹۸ قیمت آهن آلات و مصالح ساختمانی رشد قابل توجهی داشت. تنها در ماه پایانی سال گذشته فولاد با رشد قیمت مواجه بود و به حدود ۶۵۰۰ تومان در هر کیلوگرم رسید. این هزینه‌ها در قیمت تمام شده واحد‌های مسکونی در سال آینده خود را نشان می‌دهد.