اشکالات اساسی سانسور قیمت مسکن

مهم‌ترین ایراد کنار گذاشتن شفافیت در بازار معاملات ملک، محروم شدن خریداران از خط‌کش مجازی برای مقایسه قیمت‌ها است. اردیبهشت پارسال، قیمت پیشنهادی حذف شد؛ اما تورم ماهانه مسکن رکورد بیشترین نرخ در سه سال را ثبت کرد.

حذف قیمت پیشنهادی از  فایل‌های عرضه فروش املاک مسکونی در سه بخش خرید و فروش آپارتمان، زمین و اجاره مسکن طی دو روز گذشته منجر به تخریب آخرین تابلوی راهنما در بازار معاملات ملک شده است. بررسی‌ها، درباره جزئیات دستور قضایی برای حذف قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های فروش زمین و مسکن و اجاره آپارتمان‌های مسکونی که از دو روز گذشته منجر به نامرئی شدن مهم‌ترین مشخصه فایل‌های عرضه شده به بازار ملک شده است، نشان می‌دهد اگر چه این اقدام با نیت و هدف مثبت و به‌منظور مهار هیجانات قیمتی و کنترل سطح قیمت‌ها در شرایط خاص کنونی در بازار مسکن انجام شده است، اما به‌رغم مثبت بودن هدف و نیت این اقدام، مسیری که برای عملیاتی شدن آن در نظر گرفته شده است منجر به ایجاد نقص عضو در فایل‌های عرضه املاک مسکونی شده است. این اقدام هم‌اکنون و در آستانه شروع فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن دست کم ۷ اشکال عمده را متوجه بازار و به‌خصوص طیف خریدار واحدهای مسکونی کرده است. این اقدام منجر شده است در استارت‌آپ‌های عرضه‌کننده فایل‌های املاک مسکونی به‌رغم وجود همه مشخصات املاک عرضه شده موردنیاز متقاضی، عضو طلایی فایل‌ها که همان اعلام قیمت پیشنهادی برای فروش یا اجاره است و در اولین رتبه به لحاظ اهمیت برای متقاضی قرار دارد، حذف شود. این موضوع در وهله اول یک سوال اساسی در بازار مسکن به‌خصوص در میان طیف خریدار آپارتمان و متقاضیان اجاره مسکن آن هم در آستانه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار ملک، ایجاد کرده است؛ اینکه چه عاملی موجب شده عملیات سانسور و حذف قیمت از فایل‌های مجازی عرضه مسکن اجرایی شود؟

بررسی‌ها درباره انگیزه این موضوع نشان می‌دهد که در شرایط فعلی و به‌دنبال جو هیجانی موجود در بازارهای اقتصادی از جمله بازارمسکن، دستور سانسور قیمت‌های پیشنهادی از فایل‌های عرضه زمین و مسکن در استارت‌آپ‌های مجازی معرفی فایل‌های املاک مسکونی با هدف و نیت درست یعنی مهار جو هیجانی بازار مسکن، مهار تورم ملکی و جلوگیری از افزایش هیجاناتی که منجر به رشد قیمت مسکن می‌شود انجام شده است تا خریداران مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها بتوانند نیاز خود را با سطح واقعی‌تری از قیمت‌ها در بازار مسکن پاسخ دهند و آپارتمان مورد نظرشان را خریداری کنند. اما به‌رغم این نیت و هدف درست، بررسی‌ها حاکی است طراحی مسیری که برای دستیابی به این هدف صورت گرفته است با نواقص بسیاری همراه است؛ به‌طوری‌که این مسیر را به مسیری نادرست برای دستیابی به هدف درست مهار هیجانات قیمتی در بازار تبدیل کرده است. به این معنی که مسیری که در راستای تحقق این هدف طراحی و عملیاتی شده و منجر به سانسور قیمت‌های پیشنهادی از فایل‌های معرفی املاک مسکونی به متقاضیان خرید یا اجاره آپارتمان‌ها شده است عملا مسیر درستی نیست و تحت‌تاثیر این موضوع دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد که این عملیات به هدف اصابت نخواهد کرد.

مهم‌ترین سوالی که در این زمینه مطرح می‌شود آن است که آیا با حذف و سانسور قیمت‌های پیشنهادی از استارت‌آپ‌های ملکی، خریدار منتفع خواهد شد یا فروشنده؟ به‌عبارت دیگر بازنده اصلی سانسور قیمتی از فایل‌های مجازی عرضه مسکن کدام یک از طیف حاضر در بازار ملک اعم از خریدار یا فروشنده است؟

بررسی‌ها براساس دیدگاه کارشناسان مسکن نشان می‌دهد دست کم بنا بر ۷ علت عمده خریدار بازنده اصلی این عملیات خواهد بود. این در حالی است که هدف اولیه از طراحی این مسیر، منتفع شدن سمت تقاضا و جلوگیری از افزایش هیجانات قیمتی در بازار مسکن به نفع متقاضیان مصرفی بوده است. در حقیقت در شرایطی که صورت مساله یعنی تلاش برای مهار تورم ملکی در بازار مسکن عملا درست بوده است، اما معادله درستی به‌منظور دستیابی به این هدف به کار نگرفته شده است. بررسی‌ها درخصوص ۷ اشکال عمده‌ای که تحت‌تاثیر اجرای این سیاست در بازار مسکن متوجه سمت تقاضای واحدهای مسکونی خواهد شد نشان می‌دهد اولین اشکال سانسور قیمتی در بازار مسکن که شاید مهم‌ترین اشکال آن نیز محسوب شود آن است که با این اتفاق، رقابت هر چند حداقلی بین فروشنده‌های مسکن در بازار ملک که قصد داشتند واحدهای مسکونی خود را با قیمت‌های مشتری‌پسند به بازار عرضه کنند از بین خواهد رفت. تحقیقات میدانی طی روزهای گذشته که هنوز قیمت‌های پیشنهادی از فایل‌های عرضه مسکن در استارت‌آپ‌های معرفی واحدهای مسکونی فروشی حذف نشده بود نشان داد برخی از فروشنده‌ها به‌خصوص مالکان واحدهای مسکونی که قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را داشتند تلاش می‌کردند تا با اعمال انعطاف قیمتی هر چند به میزان اندک و محدود، سطح قیمت پیشنهادی خود را به نرخ‌های مشتری‌پسند نزدیک کنند. با سانسور قیمت‌های پیشنهادی عملا امکان اطلاع خریدار از این فایل‌ها نیز بسیار محدود خواهد شد و بنابراین رقابت حداقلی موجود در بازار که می‌توانست به نفع تقاضای مصرفی و به‌خصوص متقاضیان خانه اولی تا حدی حجم معاملات مسکن را بهبود بخشیده وروند آن را تسهیل کند از بین خواهد رفت. دومین اشکال این اقدام و مسیری که برای دستیابی به مهار هیجانات ملکی در شرایط فعلی در پیش گرفته شده است به فرسایشی شدن فرآیند جست و جوی ملکی متقاضیان و افزایش احتمال انصراف از خرید مسکن برمی‌گردد. این موضوع خود در بردارنده دو آفت مهم در بخش مسکن است. یکی از این آفت‌ها احتمال سنگین‌تر شدن رکود معاملات مسکن در شرایط فعلی است که عملا خریدوفروش‌های ملکی به میزان محدود انجام می‌شود و دومین آسیب به توقف کارکرد اصلی بستر مجازی برای جست و جوهای ملکی مربوط می‌شود. وجود بستر مجازی برای جست و جوهای ملکی در قالب استارت‌آپ‌های معرفی فایل‌های املاک مسکونی برای فروش یا اجاره عملا بخش قابل‌توجهی از نیاز به رفت و آمدهای سنتی و فیزیکی به بنگاه‌های معاملات املاک را کاهش می‌دهد.حجم بسیار زیادی از معاملات ملکی تا قبل از سانسور قیمتی عملا به واسطه این استارت‌آپ‌‌ها صورت می‌گرفت، اما هم‌اکنون به‌دلیل حذف مهم‌ترین جزء مشخصات ملکی از سامانه‌های مجازی فروش مسکن، متقاضیان ناچار به مراجعه حضوری به بازار برای اطلاع از مشخصات املاک عرضه شده برای خرید یا اجاره و اطلاع از سطح قیمت‌ها هستند. این تصمیم در شرایطی اتخاذ و در بازار مسکن اجرا شده است که به‌دلیل شیوع ویروس کرونا طرح فاصله‌گذاری اجتماعی کماکان در سطح کشور در حال اجراست و همه تاکیدها بر آن است که مردم تا حد امکان برای کنترل و جلوگیری از گسترش بیماری، از ترددهای غیر‌ضروری در سطح شهر و جامعه خودداری کنند. مسیری که برای اجرای این سیاست جدید در بخش مسکن هم‌اکنون به کار گرفته شده است نه تنها در راستای اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی نیست بلکه عملا ترددها و رفت و آمدها را در سطح جامعه افزایش خواهد داد. اشکال سوم که به واسطه انتخاب مسیر اشتباه برای مهار تورم ملکی متوجه بازار مسکن به‌خصوص سمت تقاضای واحدهای مسکونی می‌شود بی‌اطلاع ماندن خریداران مسکن از توقف یا کاهش روند رشد قیمت‌ها در بازار است. در حال حاضر بازار مسکن در مقطعی قرار دارد که هر آن احتمال تغییر مسیر اساسی در روند رشد قیمت‌ها در آن وجود دارد. در واقع بازار در مقطع حساسی قرار گرفته است که برآیند آن می‌تواند در دو حالت کاملا متفاوت فضای معاملات ملکی را تحت‌تاثیر قرار دهد. به این گونه که شرایط به نحوی است که هر آن احتمال دارد بازار به سمت صفر شدن تورم ملکی و ثبات قیمت‌ها حرکت کند یا برعکس احتمال تغییر مسیر بازار به سمت افزایش تورم ملکی پررنگ‌تر شود. در وضعیتی که روند قیمت‌ها و سطح قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های فروش مسکن و روی سامانه مجازی معاملات ملکی قابل‌مشاهده باشد خریدار می‌تواند از روندی که بازار در پیش گرفته از بابت جهت‌گیری بازار به سمت بهبود شرایط یا بدتر شدن آن مطلع شود. کسب این اطلاع خود می‌تواند منجر به ترغیب متقاضیان برای ورود به بازار مسکن وانجام معامله یا برعکس توقف جست‌وجوها هر چند به شکل مقطعی شود. هم‌اکنون به واسطه سانسور قیمت‌های پیشنهادی و عدم امکان رصد سطح قیمت‌ها عملا امکان تشخیص در این زمینه برای متقاضیان وجود ندارد. اشکال چهارم آن است که به واسطه نامرئی شدن مهم‌ترین جزء مشخصات فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن و حذف قیمت‌های پیشنهادی، تنها خط‌کش قابل‌اتکا برای تعیین قیمت پیشنهادی برای فروشنده‌های مسکن نیز از بین رفته است. پیش از این عمده فروشندگان مسکن در زمان اخذ تصمیم برای فروش واحدهای خود (و حتی موجران برای اجاره آپارتمانشان)، برای تعیین قیمت پیشنهادی به سایت‌های مجازی معرفی املاک مسکونی مراجعه کرده و با مشاهده مشخصات قیمتی فایل‌های مشابه، اقدام به تعیین قیمت پیشنهادی برای عرضه ملک خود به بازار می‌کردند. این امکان نیز با سانسور قیمت‌های پیشنهادی از فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن توسط استارت‌آپ‌‌های ملکی از بین رفته است. همین موضوع باعث می‌شود به‌دلیل بی‌اطلاعی از سطح قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های مشابه آن دسته از مالکانی که حتی قصد تعیین قیمت پیشنهادی نامتعارف نیز ندارند در برخی موارد اقدام به تعیین قیمت‌های غیرواقعی کنند. احتمال این موضوع به‌خصوص در شرایط فعلی که وضعیت در سایر بازارهای اقتصادی همچون بازار سهام، طلا و ارز نیز خاص است پررنگ‌تر می‌شود.

تعیین قیمت براساس لحن خریدار و همچنین برخی فرصت‌طلبی‌ها ناشی از بی‌اطلاعی سمت تقاضا از روند قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن نیز پنجمین و از دیگر اشکالات وارد به مسیری است که هم‌اکنون به‌منظور مهار تورم ملکی در پیش گرفته شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بی‌اطلاعی خریداران از سطح قیمت‌های پیشنهادی به واسطه عدم امکان جست و جوی مجازی سطح قیمت‌ها در بازار مسکن می‌تواند منجر به بروز وضعیتی شود که فروشنده‌ها براساس لحن خریداران و با فرصت‌طلبی ناشی از ناآگاهی آنها از سطح واقعی قیمت‌ها اقدام به تعیین و اعلام قیمت فروش یا اجاره مسکن کنند. در چنین وضعیتی فروشنده با اطلاع از سطح بودجه خریدار ممکن است قیمت پیشنهادی خود را بالاتر از قیمت واقعی ملک عرضه شده به خریدار اعلام کند. در این شرایط خریداران با سطح بودجه در اختیار خود واحدی را خریداری می‌کنند که می‌توانستند با بودجه کمتری مالکیت آن را به دست آورند. این اقدام از یک زاویه دیگر به منزله پاس گل به سفته‌بازها به‌منظور موج‌سازی قیمتی در فضای غیرقابل رصد و غیرقابل تشخیص تعیین سطح قیمت‌ها در بازار عرضه املاک مسکونی محسوب می‌شود. زمانی که فضای رقابتی در بازار مسکن به‌دلیل عدم امکان انتشار سطح قیمت‌های پیشنهادی در استارت‌آپ‌‌های مجازی عرضه‌کننده فایل فروش و اجاره زمین و مسکن عملا از بین می‌رود و تابلوهای راهنمای قیمتی بازار خاموش می‌شوند سفته‌بازها که طی دو سال گذشته نقش بسیار پررنگی در هدایت بازار مسکن داشته و عملا بخش قابل‌توجهی از تورم ملکی دو سال اخیر نتیجه فعالیت و حضور پررنگ آنها در بازار مسکن بوده است فرصت بیشتری برای موج سواری روی تورم ملکی به دست خواهند آورد. هفتمین اشکال این مسیر نیز حذف امکان جست و جوی متناسب با تقاضای خرید مسکن از سوی آسیب‌پذیرترین گروه متقاضی واحدهای مسکونی یعنی خانه اولی هاست. این موضوع عملا امکان رصد قیمت‌های پیشنهادی به‌منظور تخمین سطح حداقلی بودجه مورد نیاز برای خرید مسکن در هر کدام از مناطق و شهرها را مختل می‌کند و خانه‌اولی‌ها قادر به تصمیم‌گیری درست به‌منظور ورود یا عدم ورود به بازار مسکن نخواهند بود.

بررسی‌های کارشناسی همچنین حاکی از تخریب آخرین تابلوی راهنمای بازار مسکن با این تصمیم و اقدام جدید است. طی دست‌کم دو سال گذشته دو تابلوی اصلی راهنمای قیمتی در بازار مسکن در دسترس متقاضیان خرید و فروش و اجاره واحدهای مسکونی قرار داشت. اولین تابلوی راهنما اعلام قیمت‌های قطعی فروش واحدهای مسکونی در سامانه املاک و اسکان وابسته به وزارت راه وشهرسازی بود که در هر ماه ریز جزئیات و اطلاعات قیمتی مربوط به فایل‌های مسکونی فروش رفته یا اجاره شده در بازار مسکن مربوط به ماه قبل در آن منتشر می‌شد. این در حالی است که اطلاعات این سامانه از تیرماه سال گذشته تاکنون به‌روزرسانی نشده است. از سوی دیگر اطلاعات عرضه شده در استارت‌آپ‌های مجازی معرفی املاک مسکونی تابلوی راهنمای دیگر بازار معاملات محسوب می‌شد که هم‌اکنون و به‌دنبال اخذ تصمیم برای سانسور قیمت‌های پیشنهادی از متن آگهی‌های درج شده در این سایت‌ها این تابلو نیز عملا از دسترس فعالان و متقاضیان بازار مسکن خارج شد. مجموعه این عوامل نشان می‌دهد اگر چه در مجموع این اقدام به‌دنبال یک نیت و هدف درست طراحی شده است اما مسیر دسترسی به این هدف نادرست و نیازمند بازنگری اساسی است. این در حالی است که اردیبهشت سال گذشته نیز مشابه همین اقدام در بازار مسکن صورت گرفت اما دقیقا در همان ماه - اردیبهشت‌ماه ۹۸ - بالاترین سطح تورم ماهانه مسکن معادل ۴/ ۱۱ درصد از سال ۹۳ به بعد تجربه شد. هر چند عامل این تورم ماهانه کم‌سابقه به موضوعات دیگری مربوط می‌شد، اما سانسور اطلاعات قیمتی از فایل‌های ملکی نیز نتوانست از این تورم شدید جلوگیری کند. در چنین شرایطی مهم‌ترین سوال آن است که مسیر صحیح مقابله با هیجانات و تورم ملکی چیست؟ سه عامل مهم در شرایط فعلی منجر به تشدید تورم ملکی شده است که لازم است سیاست‌گذار مسکن و در سطح کلان مجموعه اقتصادی دولت با برنامه‌ریزی صحیح نسبت به مهار و کنترل آنها به‌منظور تنظیم بازار مسکن اقدام کنند.