زنگ خطر دوم در بازار مسکن تهران به صدا در آمد!

 بررسی‌ها از وضعیت عرضه مسکن نوساز در پایتخت نشان می‌دهد؛ درحالی‌که پیش از این اولین اخطار در بازار عرضه مسکن به لحاظ کاهش محسوس حجم عرضه واحدهای مسکونی تازه‌ساز به بازار مسکن شناسایی شده بود هم‌اکنون اخطار دوم در شکل کاهش بی‌سابقه سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در مناطق مختلف تهران رصد می‌شود.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد در شرایطی که در سال ۹۸ برای پنجمین سال پیاپی تیراژ عرضه جدید واحدهای مسکونی به بازار مسکن به طور متوسط معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد از کف نیاز به عرضه جدید مسکن به بازار کمتر بود، از سوی دیگر با رسیدن سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در روزهای پایانی سال ۹۸ به کمترین میزان خود دست‌کم طی دو تا سه سال گذشته، دومین زنگ خطر بازار مسکن به لحاظ افت تیراژ جدید ساختمانی و ورود آپارتمان‌های تازه‌ساز به بازار مسکن پایتخت به صدا درآمد.

درحالی‌که در سال ۹۸ باز هم تیراژ ساختمانی مورد انتظار برای عرضه جدید به بازار مسکن شهر تهران محقق نشد و عرضه جدید واحدهای مسکونی برای پنجمین سال متوالی همچنان در سطحی کمتر از نیاز حداقلی بازار به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی قرار گرفت، شاهد دوم کاهش عرضه مسکن تازه‌ساز در قالب افت محسوس سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در بازار معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با ماه‌های گذشته رصد شد.

• کاهش محسوس فروش خانه نوساز

سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در روزهای پایانی سال گذشته با کاهش محسوس به ۴۰ درصد رسید؛ این میزان در معاملات مربوط به خرید و فروش واحدهای مسکونی در اولین ماه سال ۹۹ نیز حول وحوش همین میزان رقم خورد. هر چند در فروردین‌ماه رکورد رکود معاملات مسکن به لحاظ کمترین حجم و تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران شکسته شد و درحالی‌که در بدترین شرایط در همه ماه‌های فروردین سال‌های اخیر و در تاریخ ثبت آمار معاملات مسکن به صورت ماهانه دست‌کم ۳ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران در این ماه به ثبت می‌رسید اما در فروردین ۹۹ در یک رکود بی‌سابقه تنها حدود هزار و ۲۰۰ معامله خرید مسکن در ۲۲ منطقه پایتخت انجام شد. کاهش محسوس سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در حالی در بازار معاملات مسکن شهر تهران نسبت به گذشته رصد می‌شود که در سال‌های رونق معاملات و ساخت و ساز مسکن این سهم همواره بیش از ۵۰ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران بود. سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن شهر تهران در حالی هم‌اکنون به شکل بی‌سابقه دست‌کم طی دو تا سه سال اخیر کاهش یافته و به حدود ۴۰ درصد حجم کل معاملات فروش مسکن پایتخت رسیده است که حتی در بهمن‌ماه - ماه میانی زمستان سال گذشته - این سهم ۴۳ درصد گزارش شد.

آمارهای رسمی مربوط به آخرین تحولات بازار مسکن شهر تهران از سوی دیگر حاکی است میزان افت معاملات خرید واحدهای مسکونی نوساز یا تازه‌ساز نیز نسبت به همه گروه‌های سنی واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران در روزهای پایانی سال ۹۸ بیشتر بوده است. به این معنا که بیشترین میزان افت معاملات مسکن در میان همه گروه‌های سنی واحدهای مسکونی مربوط به واحدهای مسکونی نوساز بوده است. سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در ۲۹ روز منتهی به پایان سال ۹۸-اسفند ماه ۹۸- معادل ۲۰ درصد در مقایسه با سهم فروش این گروه از واحدهای مسکونی در مقطع زمانی مشابه سال گذشته کاهش یافت و این میزان افت بیشترین میزان کاهش سهم معاملات فروش مسکن در میان رده‌های مختلف سنی آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران است. این در حالی است که به طور کلی میزان افت تعداد معاملات خرید مسکن شهر تهران در میان همه رده‌های سنی واحدهای مسکونی به طور متوسط ۱۸ درصد بوده است.

این موضوع نشان می‌دهد افت نقطه‌ای سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز از میزان کاهش سهم فروش مسکن در همه رده‌های سنی واحدهای مسکونی نیز بیشتر بوده است. در واقع در عین حال که سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز در شهر تهران در روزهای پایانی سال گذشته در مقایسه با ماه‌های قبل و همچنین مقطع زمانی مشابه سال قبل به میزان محسوس کاهش یافته است از سوی دیگر همچنین بازار معاملات مسکن در بخش فروش واحدهای مسکونی نوساز بیشترین میزان افت را در میان همه گروه‌های سنی واحدهای مسکونی معامله شده در بازار تجربه کرده است.

• وضعیت قرمز کارنامه عرضه مسکن در تهران

بررسی‌های کارشناسی از شناسایی دو علت عمده در این زمینه خبر می‌دهد. اولین علت کاهش محسوس و قابل‌توجه سهم معاملات واحدهای مسکونی نوساز در شهر تهران در میان سایر رده‌های سنی واحدهای مسکونی، مربوط به وضعیت قرمز کارنامه عرضه مسکن در شهر تهران طی سال‌های اخیر است. همان‌گونه که گفته شد در سال ۹۸ نیز برای پنجمین سال متوالی حجم عرضه جدید به بازار مسکن در قالب واحدهای مسکونی تازه‌ساز و کلیدنخورده به بازار کمتر از کف عرضه مورد نیاز بازار برای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن بود.

بررسی آمارهای ارائه شده درباره پروژه‌های ساختمانی اجرا شده در سال گذشته نشان می‌دهد در ۱۲ ماه سال ۹۸، مجموعا ۶۶ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شدند که نسبت به سال ۹۷ معادل ۵/  ۱۳ درصد کاهش داشته است. این روند نسبت به دو سال گذشته نشان‌دهنده رسیدن تیراژ ساخت‌وساز به پایین‌ترین سطح است. در سال‌های ۹۶ و ۹۷ به ترتیب ۷۰ هزار و ۷۸۰ واحد و ۷۶ هزار و ۵۶۰ واحد مسکونی در پایتخت ساخته شدند. در عین حال، مقایسه حجم آپارتمان‌سازی انجام شده در این شهر از ابتدای دهه تاکنون حاکی از آن است که پس از شکل‌گیری سونامی ساخت‌وساز در سال‌های ۹۱ و ۹۲؛ از سال ۹۳ تا پایان سال گذشته، کمترین عرضه مسکن به بازار ابتدا در سال ۹۴ معادل ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی و پس از آن در سال ۹۸ رخ داد.

در شرایطی که به لحاظ پاسخ به حداقل نیاز به عرضه جدید واحدهای مسکونی به بازار مسکن در قالب آپارتمان‌های تازه‌ساز باید سالانه دست‌کم ۹۶ هزار واحد مسکونی به بازار مسکن شهر تهران اضافه شود اما در سال ۹۸ تنها ۶۶ هزار واحد مسکونی ساخته شد که ۳۲ درصد کمتر از کف نیاز بازار به واحدهای مسکونی تازه‌ساز و عرضه مسکن به متقاضیان است. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون تیراژ ساختمانی در شهر تهران محدود است و ساخت و ساز کمتر از نیاز حداقلی بازار معاملات مسکن انجام می‌شود و به این ترتیب عرضه جدید دست کم پنج سال متوالی نتوانسته است حتی کف نیاز به عرضه جدید مسکن را پوشش دهد و پاسخگو باشد. اخطار دوم تاییدکننده اخطار اول درخصوص وضعیت قرمز بازار ساخت مسکن در پایتخت است.کاهش محسوس حجم معاملات واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن شهر تهران از یک زاویه مهم نشان‌دهنده کمبود عرضه جدید به بازار مسکن است. کاهش عرضه جدید به بازار مسکن و کافی نبودن ساخت واحدهای مسکونی موجب شده است به تبع حجم معاملات واحدهای مسکونی نوساز نیز به‌دلیل کاهش میزان عرضه آنها به بازار افت کند. این موضوع یعنی کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز که در نهایت منجر به کاهش حجم معاملات این گروه از واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن شهر تهران شده است با گذشت زمان وزن بیشتری در تغییرات افزایشی قیمت مسکن خواهد داشت. به‌عبارت دیگر به دنبال کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز به بازار مسکن و در نتیجه کاهش حجم معاملات این گروه از واحدها، تغییرات افزایشی قیمت مسکن ناشی از کمبود عرضه واحد نوساز و در نتیجه افزایش قیمت این گروه از واحدها شدیدتر از زمانی خواهد بود که حجم مناسب و کافی ساخت و ساز و عرضه آپارتمان‌های نوساز به بازار مسکن صورت می‌گیرد.

این موضوع می‌تواند منجر به بروز یک اتفاق مهم در بازار مسکن شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد حتی در زمانی که سهم عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار مسکن در نتیجه مطلوب بودن حجم ساخت و سازها قابل‌توجه و کافی بود، سهم واحدهای مسکونی مورد تقاضای گروه غالب متقاضی مسکن یعنی عرضه واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۶۰ متر و ۸۰ متر در میان عرضه جدید محدود بود. به این معنا که حتی در زمان اوج رونق فعالیت‌های ساختمانی تمایل سازنده‌ها بیشتر به ساخت واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ - با مساحت بیش از ۱۰۰ مترمربع – بود. از این رو حتی در آن سال‌ها سهم عرضه واحدهای مسکونی که گروه غالب متقاضیان اعم از مصرفی، سرمایه‌گذار و سفته‌باز متقاضی خرید آنها بودند در میان سایر گروه‌های متراژی آپارتمان‌های نوساز عرضه شده به بازار ناچیز بود. حال در شرایطی که وضعیت ساخت‌وسازها در حالت هشدار قرار گرفته و زنگ خطر کمبود عرضه جدید به بازار مسکن به صدا درآمده است باز هم سهم این واحدها و عرضه این گروه از واحدهای مسکونی مورد تقاضای اغلب خریداران،کمتر از قبل شده است. بنابراین وضعیت عرضه این دسته از آپارتمان‌ها در شرایط فعلی حادتر از قبل شده است.

این موضوع در صورت تداوم و در صورتی که با رفع موانع ساخت‌وساز و ایجاد رونق در بازار پروژه‌های ساختمانی و همچنین ترغیب و تشویق سازنده‌ها به سمت ساخت واحدهای مسکونی متناسب با الگوی غالب تقاضا-واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع - برطرف نشود می‌تواند رفته رفته اثرات افزایشی قابل‌توجه از همین ناحیه بر سطح قیمت مسکن در کل بازار برجای بگذارد. از آنجا که سطح قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران و در عمده شهرها برمبنای قیمت واحدهای مسکونی نوساز برآورد و تعیین می‌شود در صورت کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز و افزایش قیمت این گروه از واحدها در نتیجه کمیاب شدن و کمبود عرضه، سایر واحدهای مسکونی نیز دستخوش تحولات افزایشی قیمت شده یا دست کم شرایط برای تعدیل سطح قیمت‌ها در بازار مسکن دشوارتر از مقطع زمانی حاضر خواهد شد. هم‌اکنون بخش عمده و قابل توجه ریزش سهم نوسازها در معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با ماه‌های گذشته در شکل افزایش سهم واحدهای مسکونی میانسال و سالخورده منعکس می‌شود. تازه‌ترین آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران مربوط به مقطع زمانی فروردین‌ماه امسال که به تازگی از سوی بانک مرکزی منتشر شده است حاکی است در این ماه سهم فروش واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر از ۲۰ سال نسبت به مقطع زمانی مشابه سال گذشته-فروردین ماه سال ۹۸-حدود ۲ درصد افزایش یافته است. یکی از مهم‌ترین دلایل این موضوع کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار مسکن و از سوی دیگر افزایش شکاف قیمتی بین واحدهای مسکونی نوساز و سالخورده به‌دلیل کاهش عرضه نوسازها و تاثیر این موضوع در نوسانات افزایشی قیمت این گروه از واحدهای مسکونی است. با این حال همچنان بیشترین میزان معاملات مسکن در هر ماه در شهر تهران کماکان در رده سنی واحدهای مسکونی نوساز انجام می‌شود.اما کاهش سهم فروش نوسازها در نتیجه کمای فعالیت‌های ساختمانی و کاهش حجم عرضه واحدهای مسکونی تازه‌ساز به بازار مسکن می‌تواند پیامدهای منفی و زیان‌بار برای بازار مسکن به‌خصوص از ناحیه تشدید کمبود عرضه، افزایش شکاف بین میزان تقاضا و حجم عرضه، افزایش فاصله قیمتی بین واحدهای مسکونی با موقعیت مشابه اما با عمربنای متفاوت (نوساز و سالخورده) و در نتیجه اثرگذاری افزایشی بر سطح قیمت واحدهای مسکونی در کل بازار تحت‌تاثیر افزایش قیمت نوسازها و تازه‌سازها بر جای بگذارد. کارشناسان معتقدند باید سیاست‌هایی اعمال شود که سازنده‌ها علاوه‌بر ترغیب به بازگشت به فعالیت‌های ساختمانی و خروج بازار ساخت‌وساز از حالت رکود، ساخت واحدهای مسکونی متناسب با الگوی غالب تقاضا برای ایجاد تعادل بین میزان عرضه و حجم تقاضای واحدهای مسکونی به‌خصوص در مناطق مصرفی و پرتقاضا را در دستور کار خود قرار دهند. چراکه در صورت ادامه وضعیت و شرایط فعلی، انتظار می‌رود سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران بازهم کمتر شود.