آیا بازار مسکن در سال ۹۹سودده خواهد بود؟ + جدول قیمت دلار

مسعود سعادتمند،تحلیلگر بازار مسکن در یادداشتی تلاش کرده است که به این پرسش پاسخ دهد. متن این یادداشت در ادامه می‌آید: از سال 1397 و همزمان با ثبت رکوردهای حیرت‌انگیز در بازار مسکن، همواره در تمام نوشته‌هایم نسبت به ادامه روند صعودی قیمت مسکن در کشور هشدار داده‌ام. در 19 آبان 97 نوشتم که هرچند قدرت خرید برای واحدهای مسکونی -به ویژه واحدهای بزرگ و لوکس- کاهش یافته است، اما در بلندمدت بازار تمایل دارد که بهای دارایی خود را منطبق با افزایش نرخ ارز، رشد دهد. در 4 اسفندماه 97، تاکید کردم که بهای تمام‌شده 110 میلیون‌ریالی برای مسکن در تهران -در آن زمان-، کاملاً واقعی و مبتنی بر واقعیات است و بهای فروش مسکن در تهران ناشی از حباب در این بازار نیست و این قیمت صحیح است. در شهریور 98 و زمانی که روند بازار به نحوی بود که بسیاری از تحلیلگران بازار را در دوره رکود شدید می‌دیدند، در مطلب دیگری تاکید کردم که جذابیت مسکن از دیدگاه سرمایه‌گذاری هرچند کاهش یافته است، اما به نظر می‌رسد همچنان گزینه اصلی بخش مهمی از جامعه و سرمایه‌گذاران در آینده، همین بازار خواهد بود و دولت باید هرچه سریع‌تر فکری به حال عرضه در این بازار کند. آنچه در دو ماه اخیر در بازار رخ داد، همین بود و سرمایه‌گذاران باز هم این بازار را به عنوان بازاری امر و -در مقایسه با بورس- بازاری با پیچیدگی و ریسک کمتر یافتند.

موارد فوق را نه از سر تاکید بر صحت پیش‌بینی‌ها و تحلیل‌هایم، بلکه از این دید که باید فکری به حال این بازار شود، یادآوری کردم. بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار حتی پیش‌بینی‌های بسیار دقیق‌تری از بنده داشته‌اند که در محافل مختلف و رسانه‌های متعددی به آنها پرداخته‌اند. به نظر می‌رسد آنچه در حال رخ دادن است، ناشی از ندانستن نیست، بلکه ناشی از در اختیار نداشتن ابزارهای لازم برای اقدام یا عدم توجه به نظرات کارشناسی است.

برای تحلیل و پیش‌بینی تورم مسکن در سال آینده، باید دو عامل افزایش قیمت در این بازار را از یکدیگر تفکیک کرد. عامل اول، شرایط کلان اقتصادی و تورم عمومی در جامعه است که وابسته به شرایط کلان اقتصادی و سیاسی کشور است و عامل دوم، شرایط حاکم بر خود این بازار است که بر عرضه و تقاضا تاثیر می‌گذارد.

در شرایط امروز، به نظر می‌رسد باید به چند عامل توجه کرد. نخست اینکه در اواخر بهمن سال 96، بانک مرکزی به منظور کاهش التهاب در بازار ارز، حدود 200 هزار میلیارد تومان گواهی سپرده با نرخ بهره 20 درصد فروخت و این اوراق را در سال 97 با نرخ 18 درصد تمدید کرد که بخشی از خریداران نسبت به تمدید اقدام کردند و بخش دیگری هم نکردند. در سال جاری هم بانک مرکزی همان تصمیم را اخذ کرد و اقدام به تمدید اوراق با سود 18 درصد کرد که باز هم بخشی از خریداران نسبت به تمدید اقدام کردند و بخش دیگری هم این کار را انجام ندادند. همزمان با سررسید شدن این اوراق، شاهد جهش نرخ ارز، خودرو و مسکن و افزایش حیرت‌انگیز شاخص بورس بودیم. این میزان نقدینگی سرگردان در جامعه، می‌تواند التهاب در بازارها را افزایش داده و به نظر می‌رسد این روند مقطعی نخواهد بود.

نکته دوم، شرایط سیاسی و وضعیت تعامل کشور با جامعه جهانی است. پس از تنش‌های نظامی اخیر رخ‌داده با ایالات متحده، جامعه آمادگی بروز درگیری‌های بیشتر را دارد و همین موضوع منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در تولید کالاها و خدمات و بخش‌های مولد اقتصادی شده است. از سوی دیگر، به نظر می‌رسد تصور عمومی بر بسته شدن مسیر مذاکره حداقل تا زمان انتخابات آمریکا در مهرماه است و انتظار عمومی برای تغییر در این وضعیت وجود ندارد. همین موضوع به معنی بسته بودن مسیر برای فروش نفت و ورود ارز بیشتر است. در چنین شرایطی، دولت دو مسیر مهم پیش رو دارد: اصلاحات اقتصادی به منظور کاهش هزینه‌ها و کسری بودجه. تجربه آبان‌ماه نشان داد که در شرایط فعلی بخش مهمی از اصلاحات اقتصادی، هزینه‌های اجتماعی قابل توجهی در پی خواهد داشت و به نظر نمی‌رسد امکان انجام آن در شرایط فعلی وجود داشته باشد. مسیری که همواره در چنین شرایطی انتخاب شده است، مسیر کسری بودجه است. این مسیر نیز به معنی تمدید شرایط تورمی در اقتصاد کشور است.

نکته سوم، تفاوت این شرایط با سال‌های 91 و 92 -که بسیاری از فعالان اقتصادی آن را شبیه شرایط فعلی می‌دانند- در امید به مذاکرات است. در آن زمان به دلیل امید به مذاکرات، بازار وارد فاز بلاتکلیفی شده بود و همین عامل باعث رکود در بازارهای مختلف و به ویژه مسکن شده بود؛ اما هم‌اکنون امید جدی به مذاکره وجود ندارد و پس از تنش‌های نظامی رخ داده، تصور مردم بر این است که دو طرف از جنگ جدی و همه‌جانبه پرهیز می‌کنند و همین موضوع باعث افزایش تب خرید کالاهای سرمایه‌ای شده است. به صورت کاملاً طبیعی، بخش مهمی از نقدینگی موجود در بازار هم به بازار مسکن وارد می‌شود.

نکته چهارم، شرایط فعلی بازار بورس است. در تحلیلی که اخیراً داشتم، به روشنی قابل مشاهده است که بسیاری از سهم‌ها در بازار به بهایی بسیار بالاتر از ارزش واقعی معامله می‌شوند. در تکمیل این موضوع باید تاکید کنم که تحلیل کل بازار با یک عدد (یعنی شاخص کل) صحیح نیست و مقایسه قیمت سهم‌ها با میزان تورم نیز اقدام اشتباه دیگری است که اخیراً در بازار بورس به شدت رایج شده است. اخیراً سهم یک شرکت ساختمانی را مطالعه می‌کردم که NAV آن با قیمت‌های فعلی بازار به زحمت به 500 میلیارد تومان می‌رسد و در روند بلندمدت معمولاً با بهایی بین 60 تا 70 درصد NAV‌ معامله شده است، در حالی که ارزش بازار آن اکنون به بیش از 2400 میلیارد تومان رسیده است. این ارقام حیرت‌انگیز نشانه بدی برای بازار سرمایه است. بدیهی است روند فوق در خصوص تمام سهم‌ها قابل تعمیم نیست و باید هر سهمی به صورت مستقل مورد بررسی و تحلیل قرار گیرد، اما در خصوص بسیاری از سهم‌ها این موضوع قابل مشاهده است. حتی اگر از سقوط آزاد بورس صحبت نکنیم، چنانچه حتی روند رشد بازار بورس کند یا متوقف شود، سیل نقدینگی ناشی از خروج سرمایه -به ویژه سرمایه آماتورها- از این بازار، شرایط تورمی موجود در کشور را وخیم‌تر خواهد کرد. به صورت طبیعی، بخش مهمی از این میزان نقدینگی هم مجدداً وارد بازار مسکن خواهد شد و همین موضوع باز هم به معنی افزایش تقاضای سرمایه‌ای در این بازار و به‌تبع آن -با توجه به نبود عرضه مناسب در بازار- افزایش قیمت خواهد بود.

تمام نکات فوق نشان‌دهنده ادامه شرایط تورمی در اقتصاد کشور است و این موضوع به صورت طبیعی از دو طریق بر بهای مسکن تاثیرگذار است:

- تاثیر اول از منظر بهای تمام‌شده است. بهای تمام‌شده مسکن در تمام کشور به شدت افزایش یافته است و باید این اعداد در ذهن مسوولان امر و مردم کاملاً روشن شود. امروز بهای ساخت هر مترمربع بنای ناخالص مسکونی -در سطح متوسط، اما با کیفیت خوب- در شهر تهران، با احتساب هزینه‌هایی مانند مالیات بر ارزش افزوده و بیمه، حدود 5/2 الی 3 میلیون تومان ارزیابی می‌شود. با فرض اینکه 65 درصد از این مساحت مفید باشد، بهای ساخت هر مترمربع آپارتمان مفید بین چهار تا پنج میلیون تومان است. با فرض اینکه بهای هر مترمربع پروانه و سایر عوارض هم یک میلیون تومان باشد و با فرض اینکه ساخت و پروانه هم -طبق عرف موجود- به صورت متوسط در تهران معادل 40 درصد سرمایه‌گذاری باشد، بهای تمام‌شده هر مترمربع آپارتمان مسکونی بین 12 تا 15 میلیون تومان ارزیابی می‌شود. این رقم را بایستی به اضافه سود مورد انتظار سازنده کرد تا در نهایت به عددی که انتظار می‌رسد تبدیل به میانگین بهای واحدهای نوساز در تهران شود، برسیم.

- تاثیر دوم از منظر انطباق ذهنی بین ارزش دارایی‌های مختلف است. در جامعه‌ای که همواره تورم داشته است، افراد ارزش دارایی خود را با دارایی‌های دیگر می‌سنجند. زمانی را به خاطر داریم که -به دلیل سیاست تثبیت قیمت ارز- افراد برای تعیین ارزش پول در زمان‌های گذشته از بهای خودروی پیکان استفاده می‌کردند. هم‌اکنون نیز همین روند در بازار برقرار است. حتی در صورت تثبیت نرخ ارز، در صورت رشد قیمت خودرو و کالاهای دیگر در بازار، انتظار تثبیت قیمت مسکن، منطقی نیست.

با توجه به نکات فوق، امروز و در اسفند 1398، همزمان با افزایش مجدد نرخ ارز که در روزهای اخیر حدود 20 الی 30 درصد افزایش داشته است، به نظر می‌رسد باز هم روند صعودی قیمت‌ها در سال 99 ادامه خواهد داشت. شاخص‌های اقتصادی و سیاسی که محرک افزایش نرخ ارز بوده‌اند و در بخش اول مطلب تشریح شدند، رفع نشده‌اند و به نظر نمی‌رسد روند نرخ ارز در میان و بلندمدت نزولی باشد (هرچند ممکن است اصلاح کوتاه‌مدت صورت گیرد). اگر افزایش نرخ ارز ادامه داشته باشد، جو روانی ناشی از این صعود، گریبان بازار مسکن را هم خواهد گرفت و انتظار تورم در بازار مسکن شکل خواهد گرفت. لازم است یادآوری کنم که در بهمن‌ماه 1396، بهای هر دلار در بازار آزاد حدود 4700 تومان و میانگین بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران حدود 5/5 میلیون تومان بوده است؛ در حالی که در بهمن 98 بهای دلار در بازار آزاد حدود 14500 تومان و میانگین بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران حدود 4/14 میلیون تومان بوده است. با فرض تثبیت قیمت دلار در همین نرخ و با فرض یکسان بودن نرخ رشد این دو بازار، میانگین بهای هر مترمربع واحد مسکونی باید حدود 17 میلیون تومان باشد. این داده‌ها به خوبی نشان می‌دهند که همچنان از دید بخش مهمی از فعالان بازار و عموم مردم، رشد قیمت مسکن کافی و منطبق با میزان کاهش ارزش پول ملی نبوده است.

جدول 1- روند قیمت دلار با قیمت مسکن

تا به اینجای بحث، تمام استدلال‌ها مبنی بر تورم در بازار مسکن بود، اما به نظر می‌رسد یک شاخص تعدیل‌کننده مهم در این بازار، میزان تقاضاست. به دلیل افزایش شدید قیمت، تقاضای مصرفی -به ویژه خانه‌اولی‌ها- در بازار فعالیت کمی دارند و با افزایش قیمت بیشتر، این فعالیت کمتر هم خواهد شد. این عامل معمولاً مانع افزایش قیمت در بازار نمی‌شود، بلکه باعث کاهش سرعت رشد قیمت از یک‌سو و کاهش تعداد معاملات از سوی دیگر می‌شود. فروشندگان معمولاً در چنین شرایطی با درک شرایط بازار، به سختی حاضر به فروش می‌شوند و همین موضوع باعث افزایش بهای مسکن می‌شود. با گذشت زمان و بالا رفتن قیمت، فروشندگان وارد بازار شده و معاملات قابل توجهی شکل می‌گیرد و با افزایش بیشتر قیمت، مجدداً تعداد معاملات به دلیل عقب‌نشینی خریداران کاهش می‌یابد. این روند تا جایی ادامه می‌یابد که بهای مسکن به اندازه کافی رشد کرده باشد که فروشندگان و سازندگان بدون دغدغه حاضر به فروش ملک خود باشند و در این مرحله قیمت تثبیت می‌شود.

نکته دیگر اینکه نباید انتظار داشته باشیم بازار مسکن بلافاصله خود را با شرایط جدید بازارهای دیگر و نیز فشار بهای تمام‌شده منطبق کند، صحیح نیست و ممکن است رسیدن به این انطباق ماه‌ها به طول بینجامد. این همان روندی است که در سال 97 هم شاهدش بودیم و در حالی که نرخ دلار در مرداد و شهریور 97 به حدود 15 هزار تومان رسیده بود، بهای میانگین مسکن تهران در مهرماه 97 هنوز در حدود 6/8 میلیون تومان بود (الان این میانگین 4/14 میلیون تومان است). در حال حاضر نیز به نظر می‌رسد بازار انتظار تورمی از مسکن دارد، اما این روند تورمی، با فرض تثبیت نرخ ارز و شرایط سیاسی و اقتصادی کلان و رخ ندادن اتفاق غیرمنتظره، ممکن است به آرامی و در طول چندین ماه رخ دهد.

جمع‌بندی مطلب بر این است که با فرض تثبیت نرخ ارز در قیمت‌های فعلی (حدود 15 هزار تومان)، عقیده دارم سال 99، سالی همراه با افزایش قیمت در حوزه مسکن خواهد بود. علل اصلی این پیش‌بینی همان‌طور که در طول این مطلب تشریح کردم، ورود نقدینگی ناشی از عدم تمدید بخشی از گواهی‌های سپرده بانک مرکزی، کسری بودجه دولت، شرایط سیاسی کشور و مسائل بین‌المللی، شرایط خاص بازار بورس، عدم انطباق افزایش نرخ ارز با افزایش بهای مسکن در طول دو سال گذشته و فشار شدید بهای تمام‌شده است. بدیهی است چنانچه رخدادهای غیرمنتظره (نظیر تنش‌های نظامی جدی‌تر، مذاکره موفق در خصوص مسائل هسته‌ای و بین‌المللی و موارد مشابه آن) رخ دهد، این پیش‌بینی ممکن است کاملاً زیر سوال باشد. افزایش بیشتر نرخ ارز، می‌تواند این روند را تسریع کرده و باعث افزایش سریع‌تر و شدیدتر قیمت مسکن شود.

تسهیل عرضه مسکن در بازار، هنوز هم مهم‌ترین راهکاری است که باید در دستور کار قرار گیرد. سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت بازآفرینی شهری ایران و شرکت عمران شهرهای جدید، مهم‌ترین بخش‌هایی هستند که می‌توانند در این مسیر گام بردارند. با ورود تقاضای جدید به بازار، نبود عرضه باعث افزایش قیمت بیشتر و از دسترس خارج شدن مسکن برای بسیاری از اقشار جامعه خواهد شد.