افتراق‌نظر درباره بازار مسکن ۹۹

بازار مسکن شهر تهران تقریبا از تقاضای مصرفی خالی است. بخشی از علت «معاملات خرید در سطح بسیار پایین» نبود تقاضای مصرفی یا فوق‌العاده اندک بودن این نوع تقاضا است. کاهش قدرت خرید در اثر جهش قیمت و شارژ نشدن آن در یکی دو سال اخیر باعث این خروج شد. در قالب سناریوی اول می‌توان گفت جهش بیشتر قیمت مسکن و حتی افزایش قیمت اسمی در سال ۹۹ به علت عدم پشتیبانی موج اصلی و پایدار تقاضا- مصرف‌کننده- منتفی یا احتمال آن بسیار ضعیف است. اما سناریوی دوم به‌جای تکیه بر کاهش قیمت اسمی مسکن، احتمال کاهش قیمت واقعی مسکن در تهران طی سال ۹۹ را مطرح می‌کند.عوامل طرح این سناریو معتقدند احتمال کاهش قیمت اسمی بسیار ضعیف است و در عین حال احتمال افزایش قیمت واقعی مسکن هم ضعیف‌تر است، بنابراین اتفاقی که در قالب این سناریو رخ می‌دهد افزایش خفیف قیمت مسکن در سال ۹۹ به میزان کمتر از رشد قیمت سایر کالاها و خدمات است.سناریوی سوم شامل مواجهه دوباره بازار مسکن با جهش‌های قیمتی است. در این سناریو که تحقق آن تکیه کامل بر رفتار تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه دارد رشد شدید قیمت مسکن در تهران طی سال ۹۹ را متصور است. کارشناسان مدافع سناریوی اول، رکود سنگین معاملات خرید و پایداری چندماهه این وضعیت در سال‌جاری را علامت پایان جهش قیمت و ورود بازار مسکن ۹۹ به دوره کاهش قیمت اسمی می‌دانند.

عاملان طرح سناریوی دوم، رابطه قیمت زمین و مسکن را معیار برآوردهای خود قرار داده‌اند. رابطه قیمتی زمین و مسکن به هم خورده است. سطح قیمت زمین بالاترین فاصله از سطح پایین قیمت مسکن را پیدا کرده است. این فاصله ۴/ ۱ برابری بی‌سابقه است. پس برای تعدیل فاصله موجود یا قیمت زمین باید کاهش پیدا کند (که بسیار بعید و غیرمحتمل است) یا اینکه قیمت مسکن به روند افزایشی خود ادامه دهد. بنابراین، احتمال تداوم افزایش قیمت مسکن البته به میزان خفیف در قالب این سناریو، وجود دارد. در سناریوی سوم، اما اثر متغیرهای بیرونی بسیار پررنگ دیده شده است. بدبینی به آینده اقتصاد در سطح عمومی و شرایط سیاسی حوزه بین‌الملل و مرتبط با برجام پارامترهایی است که به‌جای پشتیبانی از ثبات یا کاهش قیمت مسکن، مسیر برای افزایش محسوس آن را فراهم می‌آورد. در این سناریو در عین حال رابطه قیمتی بازارهای زمین و مسکن هم تعدیل می‌شود.در شرایطی که رشد قیمت زمین در تهران در برخی مناطق متوقف شده، کاهش قیمت واقعی مسکن باعث بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت‌وساز خواهد شد.

آنچه در مقطع فعلی اهمیت دارد به‌هم خوردن یکسری روابط قدیمی متغیرها در بازار مسکن است که شاید به این زودی نباید انتظار احیای آنها را داشت. نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها و همچنین نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن از الگوهای رفتاری گذشته خارج شده است.