زمستان مسکن در وضعیت بهاری

بازار کشوری معاملات مسکن از فاز «نزول سنگین» خارج شد و در مسیر رشد قرار گرفت. ماه گذشته برای اولین بار در طول سال ۹۸، خرید و فروش خانه در شهرها با افزایش نقطه‌ای - نسبت به ماه مشابه در سال ۹۷- همراه شد. تغییرات ماهانه معاملات ملک در شهرها طی دو ماه اخیر نیز همسو با تهران رو به افزایش گذاشت. هرچند هنوز اوضاع این بازار رکودی است، اما پنج محرک باعث شده معاملات مسکن فصل زمستان حالت بهاری پیدا کند. تفاوت و تشابه معاملات مسکن تهران و دیگر شهرها بررسی شده است.

معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور از ناحیه اثرگذاری دست‌کم ۵ محرک عمده اوج گرفت.  بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تازه‌ترین تحولات کشوری بازار مسکن و همچنین تحقیقات میدانی انجام شده نشان می‌دهد، نبض بازار معاملات خرید مسکن در سایر شهرهای کشور بدون تاخیر ماهانه، هم‌اکنون پابه‌پای بازار معاملات خرید مسکن شهر تهران در حال تغییر است. این موضوع براساس آمارهای سامانه رهگیری مسکن در دو ماه گذشته یعنی آذر و دی رصد شد. نبض معاملات مسکن سایر شهرها در حالی هم‌اکنون همراستا با نبض معاملات خرید مسکن پایتخت تندتر شده است که در عین حال عوامل تغییردهنده افت‌وخیز معاملات مسکن تهران و سایر شهرها در کل با هم متفاوت است. هرچند در برخی موارد اشتراک‌هایی وجود دارد اما به‌صورت کلی دو دسته عوامل در بروز افت و خیز معاملاتی اخیر در پایتخت وسایر شهرهای کشور ایفای نقش کرده‌اند. با این حال، بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد زمستان بازار مسکن در سایر شهرها نیز مانند شهر تهران دست‌کم به دلیل اثرگذاری ۵ محرک عمده نسبت به ماه‌های ابتدایی پاییز و همچنین فصل تابستان گرم‌تر شده است.بازار معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران در حالی آذرماه امسال با افزایش ۱۴۶ درصدی حجم معاملات خرید در مقایسه با آبان‌ماه همراه شد که در سایر شهرها نیز حجم معاملات خرید مسکن در همین بازه زمانی ۸۶ درصد رشد کرد.

در دی ماه نیز در حالی حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت با رشد ۱۳ درصدی مواجه شد که در سایر شهرها نیز این میزان معادل ۲۱ درصد گزارش شد. این موضوع نشان می‌دهد در حالی که در سال‌های گذشته تحولات بازار مسکن شهر تهران همچون افزایش یا کاهش تعداد معاملات خرید آپارتمان با تاخیر زمانی چندماهه به بازار مسکن سایر شهرها می‌رسید، در ماه‌های اخیر این فاصله به کمترین حد خود رسید و هم‌اکنون نیز این فاصله به صفر رسیده است، به این معنا که بازار معاملات مسکن در سایر شهرها نیز درست در همان ماهی که بازار مسکن شهر تهران با جهش معاملاتی روبه‌رو شد شاهد افزایش محسوس تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی بود. در واقع واکنش تاخیری بازار معاملات خرید مسکن سایر شهرها به تغییرات بازار مسکن تهران هم‌اکنون متوقف شده وتحولات بازارمسکن پایتخت در آذر و دی ماه همزمان در بازار معاملات مسکن سایر شهرها نیز رصد شد.  حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرها-شهرهای کشور به استثنای شهر تهران-به ۱۳ هزار و ۴۲ فقره معامله خرید مسکن رسید و این میزان در دی ماه به ۱۵ هزار و ۵۷۰ فقره بالغ شد. این در حالی است که در ماه‌های قبل در هر ماه حجم معاملات خرید مسکن کمتر از ۱۰ هزار فقره بود.  تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در سایر شهرها نشان می‌دهد در دی ماه برای اولین بار در طول سال ۹۸ حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور به استثنای تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. در حالی که ابعاد بازار معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در سال ۹۸ در سایر شهرها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل در حال کوچک‌تر شدن بود اما در دی این روند تغییر کرد و ابعاد بازار به لحاظ حجم معاملات خرید نسبت به دی ماه سال ۹۷ بزرگ‌تر شد. حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرها به استثنای شهر تهران در دی ماه امسال در مقایسه با دی ماه سال گذشته ۱۴ درصد رشد کرد. همچنین میانگین تغییرات نقطه‌ای  حجم معاملات مسکن در هر ماه از سال ۹۸ در مقایسه با ماه‌های مشابه در سال ۹۷، بین ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافته است.  فعالان بازار مسکن در سایر شهرها، حداقل از تاثیر پنج عامل عمده بر تغییرات اخیر بازار مسکن در راستای افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی در این شهرها خبر می‌دهند. اولین عامل به ترس از گرانی یا همان «انتظارات تورمی» مربوط می‌شود. هم‌اکنون زمزمه افزایش قیمت مسکن در آینده نزدیک بخشی از خریداران مصرفی و سرمایه‌ای را به بازار مسکن کشانده است هر چند تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد بخشی از این ترس کاذب و ناشی از جوسازی برخی از واسطه‌هاست.

«افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت وساز» از دیگر عوامل محرک ورود متقاضیان به بازار مسکن است. در حالی‌که قیمت برخی از مصالح ساختمانی نسبت به ماه‌های قبل با افزایش محسوس مواجه شده است همین موضوع احتمال گرانی مسکن در ماه‌های آینده را برای متقاضیان پررنگ‌تر کرده است.  «تاثیر افزایش قیمت زمین» از دیگر عوامل محرک در افزایش تعداد معاملات مسکن در دو ماه گذشته است.  از سوی دیگر «افزایش سقف وام خرید مسکن» از ابتدای زمستان موجب شده است آن دسته از تقاضای مصرفی به خصوص تقاضای خانه‌اولی که پیش از این به دلیل ضعف بنیه مالی قادر به ورود به بازار مسکن نبود در بازار حاضر شود و اقدام به جست و جو و خرید مسکن کند. سقف فعلی وام خرید مسکن به‌طور نسبی پوشش مناسبی از هزینه خرید آپارتمان در سایر شهرها به خصوص شهرهای کوچک را ایجاد کرده است.  عامل پنجم در افزایش حجم معاملات مسکن سایر شهرها را می‌توان به رشد بازارهای موازی همچون بورس و افزایش قیمت ارز مربوط دانست. این عامل نیز یکی از عواملی است که در افزایش تقاضا برای خرید مسکن موثر بوده است. با این حال، هم‌اکنون سه تشابه و چهار تفاوت بین بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرها وجود دارد. تاثیر انتظارات تورمی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت و همچنین بالا بودن قیمت زمین سه تشابهی است که هم در پایتخت و هم در سایر شهرها طی دو ماه گذشته منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن و رشد مثبت حجم معاملات شده است.  با این حال، در حالی‌که تغییرات بازار مسکن در سایر شهرها به لحاظ حجم معاملات خرید آپارتمان با تغییرات بازار مسکن شهر تهران همسو و پابه‌پا بوده است چهار تفاوت بین بازار مسکن پایتخت و سایر شهرها قابل شناسایی است.

تفاوت اول به اثرگذاری افزایش سقف وام خرید مسکن در افزایش حجم معاملات مسکن در سایر شهرها مربوط می‌شود. به رغم افزایش سقف وام در شهر تهران نمی‌توان افزایش حجم معاملات خرید مسکن در دو ماه آذر و دی را متاثر از این موضوع اعلام کرد، چرا که کماکان وام خرید مسکن به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و وجود فاصله قابل توجه بین مبلغ وام و قیمت مسکن تسهیلات کارآمدی محسوب نمی‌شود. اما در سایر شهرها به دلیل پوشش مناسب این وام در هزینه‌های خرید مسکن این موضوع یکی از عوامل موثر و مهم در افزایش حجم معاملات زمستانی مسکن بوده است.تفاوت دوم به نوع متقاضیان حاضر در بازار مسکن تهران و سایر شهرها مربوط می‌شود. در حالی‌که عمده تحرک معاملاتی اخیر در پایتخت از ناحیه خریدهای سفته‌بازانه، سرمایه‌ای و متقاضیان تبدیل به احسن بوده است جنس عمده تقاضای مسکن در سایر شهرها هم‌اکنون تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای است.  سومین تفاوت به حضور و نقش خانه‌اولی‌ها در افزایش تعداد معاملات خرید مسکن سایر شهرها و شرایط متفاوت پایتخت مربوط می‌شود. در سایر شهرها به دلیل افزایش سقف وام حجم قابل توجهی از تقاضای موجود برای خرید مسکن مربوط به تقاضای خانه‌اولی‌هاست اما هم‌اکنون خانه‌اولی‌ها کمرنگ‌ترین حضور را در معاملات خرید مسکن پایتخت دارند.  از سوی دیگر، عمده تقاضای مصرفی حاضر در بازار مسکن شهر تهران در حال حاضر مربوط به متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی است. اما در سایر شهرها به دلیل افزایش نسبی سطح قیمت‌ها این گروه از متقاضیان فعلا از انجام معامله منصرف شده و در حاشیه بازار در حال رصد تغییرات هستند تا در زمان مناسب بتوانند تصمیم‌گیری کنند.