یخ بازار اجاره مسکن آب می‌شود؟

با عبور بازار اجاره مسکن از نقطه اوج تورم نقطه‌ای، فشار اجاره‌بها در شهر تهران به‌طور نسبی و در مقایسه با مقطع زمانی ابتدای پاییز، کمتر شد.تحقیقات و بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به واقعیت بازار و دو دسته اطلاعات رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره نشان می‌دهد این بازار بعد از ثبت بالاترین تورم نقطه‌ای در مهرماه-نقطه اوج تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در سال ۹۸- با نوعی شیب‌زنی مواجه شده است.تغییرات تورم اجاره مسکن از ابتدای سال تاکنون براساس میزان رشد اجاره‌بها در هریک از ماه‌های گذشته از امسال نسبت به ماه مشابه سال‌ قبل نشان می‌دهد در ۱۰ ماهه اول امسال، نقطه اوج تورم اجاره در مهرماه تجربه شد. نرخ اجاره‌بهای مسکن در مهرماه امسال در اجاره‌نامه‌های منعقد شده بین موجران و مستاجران براساس آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی نسبت به مهرماه سال گذشته-مدت مشابه سال قبل-معادل ۸/ ۳۴درصد افزایش یافت و پس از آن درهر‌کدام از دو ماه آبان و آذر به‌صورت پی‌در‌پی تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در مقایسه با نقطه اوج تورم اجاره، مسیر کاهشی در پیش گرفت. به این معنا که پس از ثبت بالاترین نرخ تورم اجاره در مهرماه نسبت به همه ماه‌های سپری شده از فروردین ماه تا دی ماه امسال در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل، بازار اجاره در دو ماه آبان و آذر از نقطه اوج تورم عبور کرد و فشار اجاره‌بها در پایتخت به‌طور نسبی کمتر شد. هرچند در دی ماه این مسیر کاهشی متوقف شد و تورم نقطه‌ای اجاره در این ماه به‌صورت خفیف دوباره افزایش یافت.بررسی‌ها نشان می‌دهد تغییرات تورم نقطه‌ای اجاره مسکن را در واقع می‌توان به معنای تغییرات سطح اجاره‌بها نیز تعبیر کرد.

تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در فروردین ماه امسال برابر با ۲۲ درصد بود.در اردیبهشت ماه همزمان با ثبت تعداد بیشتری از قراردادهای اجاره مسکن به دلیل نزدیک شدن به مقطع زمانی اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، تورم نقطه‌ای اجاره مسکن به ۶/ ۲۲ درصد افزایش یافت.این میزان همچنین در خردادماه باز هم افزایش یافت و به ۲۳ درصد رسید.در ادامه مسیر افزایشی تورم اجاره مسکن، نرخ رشد اجاره‌بها در تیرماه امسال در مقایسه با تیرماه سال گذشته به ۸/ ۲۴ درصد افزایش یافت و این میزان در مردادماه به ۱/ ۲۸ درصد رسید.در شهریور ماه تورم نقطه‌ای اجاره با عبور از ۳۰ درصد به ۴/ ۳۱ درصد رسید.اما در مهرماه نقطه اوج تورم اجاره به ثبت رسید.سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن در مهرماه امسال در مقایسه با مهرماه سال گذشت ۸/ ۳۴ درصد افزایش یافت.با این حال، در آبان ماه تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفت و تورم نقطه‌ای ۴/ ۳۱ درصدی در این ماه به ثبت رسید.

این مسیر کاهشی در آذرماه نیز ادامه یافت طوری‌که تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در این ماه به ۲/ ۲۸ درصد کاهش پیدا کرد.با این حال، در دی ماه تورم نقطه‌ای اجاره به‌صورت خفیف افزایش یافت و به ۲۹ درصد رسید.علاوه بر داده‌های رسمی اعلام شده از آخرین تحولات بازار اجاره مسکن از سوی بانک مرکزی که نشان دهنده عبور بازار اجاره از نقطه اوج تورم در دو ماه آبان وآذر امسال و سپس افزایش خفیف تورم اجاره در دی ماه است اطلاعات منتشر شده از تحولات این بخش از بازار مسکن از سوی مرکز آمار ایران نیز تغییرات اجاره‌بهای مسکن در همین بازه زمانی را نشان می‌دهد.براساس اطلاعات مرکز آمار، اجاره‌بهای مسکن در تابستان امسال به‌طور میانگین در شهر تهران به ازای هر مترمربع به مبلغ ۴۳ هزار و ۵۰۰ تومان رسید. براساس این اطلاعات در پاییز امسال نیز میانگین اجاره‌بها در پاییز در شهر تهران تا مرز ۴۵ هزار تومان در هر مترمربع پیشروی کرد و در دی ماه با توجه به میزان رشد نقطه‌ای اجاره‌بها، میانگین اجاره مسکن به حول و حوش مترمربعی ۴۰ هزار تومان رسید.در واقع در حالی که اطلاعات وآمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی درخصوص آخرین تحولات بازار اجاره مسکن از عبور بازار اجاره از نقطه اوج تورم خبر می‌دهد و از سوی دیگر افزایش خفیف تورم نقطه‌ای در دی ماه را تایید می‌کند داده‌های مرکز آمار اثبات می‌کند که مسیر کاهشی نرخ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به معنای کاهش سطح اجاره‌بها در ماه‌های آبان و آذر ماه است.

در واقع آمارها نزول خفیف سطح اجاره‌بها در ماه‌های آبان و آذر و سپس بازگشت به مسیر صعودی به‌صورت خفیف و جزئی در دی ماه را نشان می‌دهد.به این ترتیب و براساس داده‌ها و آمارهای رسمی مستاجران با نوعی شیب‌زنی تورم در بازار اجاره مواجه بوده‌اند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دست‌کم سه عامل عمده منجر به شیب‌زنی تورم اجاره در ماه‌های آبان و آذر شده و موجب شده است بازار اجاره از نقطه اوج تورم عبور کند. نخستین عامل به «عبور بازار اجاره از فصل اوج جابه‌جایی‌ها» مربوط می‌شود.معمولا از اواسط خردادماه تا پایان تابستان به‌عنوان مقطع زمانی اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره شناخته می‌شود.عمده مستاجران در این مقطع زمانی اقدام به جابه‌جایی در بازار اجاره می‌کنند و بیشترین میزان تقاضا و نوسانات قیمت در بازار اجاره مربوط به این بازه زمانی است.

این در حالی است که با اتمام فصل تابستان و شروع پاییز سطح تقاضا در بازار اجاره نیز به‌طور محسوس کاهش می‌یابد و معمولا به دلیل افت حجم تقاضا در نیمه دوم سال، روند رشد اجاره‌بها متوقف یا کند می‌شود.همین عامل به‌عنوان نخستین دلیل عبور بازار اجاره از نقطه اوج تورم در ماه‌های آبان و آذر قابل معرفی است.در این دو ماه نیز مطابق با روال سال‌های قبل حجم تقاضا برای جابه‌جایی در بازار اجاره و در نتیجه تقاضا برای اجاره مسکن کاهش یافت و به همین دلیل تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در این دو ماه روند کاهشی در پیش گرفت.دومین عامل به «افزایش خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن در ماه‌های اخیر» مربوط می‌شود.در حالی که پاییز امسال همزمان با افزایش عمق رکود در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی، سفته‌بازان به‌تدریج از بازار خارج شده وحضور آنها در بازار مسکن به کمرنگ‌ترین حالت در مقایسه با ماه‌های قبل در آمد بیشترین میزان تقاضا برای خرید مسکن به خریدهای سرمایه‌ای معطوف شد.

در خریدهای سرمایه‌ای برخلاف خریدهای سفته‌بازانه که به منظور کسب سود در کوتاه مدت انجام می‌شود، معمولا خریداران، واحدهای خریداری شده را برای مدت زمانی دست‌کم ۲ تا ۳ سال نگهداری می‌کنند.بخشی از این واحدها از سوی این گروه از سرمایه‌گذاران خالی باقی می‌ماند اما عمده آنها به بازار اجاره عرضه می‌شود.

با عقب‌نشینی سفته‌بازان از بازار پاییزی معاملات خرید مسکن و انجام بخش عمده‌ای از معاملات خرید مسکن از سوی متقاضیان سرمایه‌ای، حجم عرضه مسکن به بازار پاییزی اجاره افزایش یافت.چرا که بخش عمده‌ای از این واحدها به بازار اجاره عرضه شد.به همین علت این عامل نیز موجب شد بعد از ثبت نقطه اوج تورم اجاره در مهرماه، بازار اجاره به لحاظ تحولات قیمتی در مسیر کاهش قرار بگیرد.

عامل سوم به «عرضه تعدادی از واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده‌ها به بازار اجاره» مربوط می‌شود.با افزایش عمق رکود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن برخی از سازنده‌ها تعدادی از واحدهای نوساز و آماده عرضه خود به بازار را به دلیل نبود مشتری مناسب برای خرید به بازار اجاره عرضه کردند.این عامل نیز بر حجم عرضه مسکن اجاره‌ای در فصلی که اتفاقا تقاضا در بازار اجاره مسکن تنزل یافته است، افزود.عرضه جدید به بازار اجاره در مقابل کاهش تقاضا در این بازار به دلیل عبور از فصل اوج جابه‌جایی مستاجران، موجب شد در دو ماه آبان وآذرماه تورم اجاره در مسیر کاهشی قرار بگیرد.

با این حال بررسی‌ها واطلاعات و آمارهای رسمی از تحولات بازار اجاره مسکن از توقف مسیر کاهشی تورم اجاره مسکن در پایتخت در نخستین ماه از فصل زمستان خبر می‌دهد. به‌رغم وجود سه عامل گفته شده که منجر به کاهش تورم اجاره مسکن در هر‌کدام از ماه‌های آبان وآذر در مقایسه با نقطه اوج تورم اجاره در مهرماه شد، در دی ماه مسیر تورم اجاره به‌صورت مجدد اما به‌طور خفیف افزایشی شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد یک دلیل این موضوع یعنی بازگشت تورم اجاره به مسیر افزایشی در دی ماه، به افزایش محسوس و قابل توجه قیمت مسکن در شهر تهران در مقطع زمانی آذر و دی ماه امسال مربوط می‌شود.تورم ماهانه مسکن در این دو ماه مجموعا ۱۰ درصد افزایش یافت و همین موضوع تورم اجاره مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داد. از سوی دیگر همزمان با کاهش حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن نه تنها بخشی از تقاضای خرید مسکن به سمت بازار اجاره منحرف شد بلکه به دلیل کاهش این نوع خریدها تعداد عرضه‌کنندگان واحدهای اجاره‌ای به بازار ملک با شرایط رهن کامل نیز کاهش یافت.در مقطع زمانی رونق معاملات خرید مسکن بخشی از متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی‌ها که برای خرید مسکن با کمبود نقدینگی مواجه بودند دست‌کم برای یک تا دو سال واحد خریداری شده را با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه می‌کردند و از این طریق بخشی از کمبود نقدینگی یا همه آن را از طریق مبلغی که از سوی مستاجر به‌عنوان پول پیش به مالک پرداخت می‌شد، تامین می‌کردند.با قرار گرفتن بازار در فاز رکود وافت قابل توجه حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن، حجم عرضه این نوع واحدها به مستاجران نیز کم شد و همین عامل موجب شد در دی ماه تورم اجاره مسکن هر چند به‌صورت خفیف در مسیر افزایش قرار بگیرد.

پیش‌بینی‌های کارشناسی درباره تحولات احتمالی بازار اجاره مسکن در ماه‌های پیش‌رو نشان می‌دهد هر نوع تحول قیمتی و تغییر در روند تورم اجاره مسکن در آینده بیش از هر عاملی به نحوه تغییرات قیمتی مسکن بستگی دارد. به این معنا که بیشترین عاملی که می‌تواند در ماه‌های پیش‌رو بازار اجاره مسکن به لحاظ سطح اجاره‌بها را تحت تاثیر قرار دهد تغییرات قیمتی در بازار مسکن است.تجربه‌های پیشین بازار مسکن نشان می‌دهد سطح اجاره‌بهای مسکن معمولا بیش از هر عاملی تحت تاثیر تحولات قیمتی واحدهای مسکونی قرار دارد چرا که اجاره‌بها معمولا نسبتی از قیمت واحدهایی است که به بازار اجاره عرضه شده‌اند. معمولا تحولات قیمتی در بازار خرید مسکن با تاخیر زمانی چند ماهه به بازار اجاره نیز سرایت می‌کند هر چند در دوره اخیر افزایش قیمت مسکن، سطح اجاره‌بها عقب‌تر وکمتر از میزان افزایش قیمت مسکن روند صعودی خود را طی کرده است.رکود و رونق معاملات مسکن نیز از جهات مختلف بر بازار اجاره و سطح اجاره‌بها اثر‌گذار است. در دوره‌های رونق بازار معاملات خرید مسکن، خانه‌دار شدن بخشی از مستاجران منجر به کاهش تقاضا در بازار اجاره می‌شود و از سوی دیگر به دلیل عرضه بخشی از واحدهای خریداری شده از سوی تقاضای سرمایه‌ای یا متقاضیان مصرفی که به منظور جبران کسری نقدینگی اقدام به ارائه واحدهای خود به بازار اجاره می‌کنند، عرضه جدید به بازار اجاره افزایش یافته و تب‌و‌تاب قیمتی در بازار اجاره تا حد زیادی فروکش می‌کند.تورم انتظاری، میزان عرضه نوسازها به بازار اجاره و حجم تقاضای سرمایه‌ای از دیگر عوامل اثرگذار بر سطح اجاره‌بهای مسکن و تحولات مربوط به آن است.