بهترین زمان خرید مسکن چه موقع است؟!

شواهد نشان می‌دهد بازار مسکن وارد دوره پسارکود شده است؛ بدین مفهوم که خرید و فروش نسبت به نقطه‌ی عمق رکود 46 درصد افزایش یافته اما آن‌قدر بالا نیست که بتوان از آن به عنوان رونق یاد کرد. آبان ماه امسال 4100 مورد معامله مسکن در شهر تهران به امضا رسید که نسبت به ماه پایانی تابستان که خرید و فروش به پایین‌ترین سطح خود رسیده بود 46 درصد و نسبت به فروردین ماه نیمه تعطیل 20 درصد افزایش نشان می‌دهد. به نظر می‌رسد متقاضیانی که سطح فعلی قیمت‌ها را پذیرفته‌اند به تدریج وارد بازار شده‌اند.

مسکن به عنوان یک دارایی ثابت همواره خود را به انتظارات تورمی تطبیق می‌دهد. بر این اساس، نوسانات ماهیانه برای متقاضیان واقعی اهمیت چندانی ندارد. البته پس از تیرماه امسال با بروز نشانه‌های رکود، نوسان‌گیران بازار مسکن را ترک کردند و احتمالا برای 10 تا 12 فصل آینده اقدام به خرید نمی‌کنند.

تجربه سیکل‌های رونق و رکود مسکن در سال‌های 1368، 1386، 1392 و 1397 نشان داده بازار مسکن بعد از دوره کوتاه مدت رونق، وارد رکود 10 تا 15 فصل خواهد شد. رکود اوایل سال 1392 تا پایان 1396 بالغ بر 15 فصل به طول انجامید که طولانی‌ترین دوره در چهار بازه زمانی مذکور بوده است.

بروز دو عامل محرک در بازار مسکن

دو عامل رونق‌بخش، تقاضای واقعی را به سمت بازار مسکن سوق داد؛به دنبال کاهش هفت درصدی قیمت نسبت به نقطه‌ی اوج و نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال، طرف تقاضا به تدریج با اقتباس از ادوار گذشته خود را برای خرید آماده می‌کند.

قیمت ماهیانه مسکن شهر تهران در وضعیت کلی دو درصد کاهش داشته است. رقم افت قیمت نسبت به نقطه‌ی اوج بازار در تیرماه به هفت درصد می‌رسد. کاهش قیمت‌ها از یک طرف و نگرانی از بابت تورم سیستماتیک در پایان سال و اثر تغییر نرخ بنزین، برخی متقاضیان مصرفی را به خرید مجاب کرد. به طوری که معاملات در دو ماه گذشته به ترتیب 22 و 19 درصد بالا رفت.

در شرایط فعلی، کارشناسان معتقدند که هر دو طرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن به درک مشترک رسیده‌اند. از یک طرف مالکان به این نتیجه رسیده‌اند که ظرفیتی برای رشد قیمت وجود ندارد. خریداران نیز می‌دانند که نمی‌توان انتظار ریزش شدید قیمت را داشت. آبان ماه 1398 با این‌که معدل کلی قیمت مسکن شهر تهران دو درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش داشته اما جزئیات گویای آن است که قیمت در 15 منطقه نیمه جنوبی و پرتقاضای شرق و غرب، رشد یافت اما با توجه به افت نسبتا زیاد قیمت‌ها در مناطق 1، 2، 3، 6، 8، 11 و 20 میانگین کل دو درصد کاهش نشان داد.

نمایه‌های دریافتی حاکی از آن است که قیمت مسکن به کف نزدیک شده و متقاضیان موثر که خانه را به قصد سکونت خریداری می‌کنند برای خرید آماده می‌شوند. البته با وجود افزایش قیمت آهن‌آلات و نرخ دستمزد که به دنبال افزایش قیمت بنزین اتفاق افتاد کارشناسان، تورم مجدد را برای بازار مسکن متصور نیستند.

پیش‌بینی قیمت مسکن در ادامه سال 98

فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان به ایسنا گفت: کاهش نسبی قیمت مسکن شهر تهران در دو سه ماه اخیر به ثبات اقتصادی مربوط می‌شود که ریسک سرمایه‌گذاری در دو بخش خرید و ساخت را کاهش داد. از سوی دیگر ثبات بازارهای موازی مسکن، تقاضا را به سمت بازار ملک هدایت کرد. بعد از یک دوره پرالتهاب در سال 1397 که فعالیت‌های سوداگرانه در بازار ملک را تشدید کرده بود بازار در ماه‌های اخیر به آرامش نسبی رسیده و به همین دلیل رغبت فعالان عرصه ساخت و ساز برای حضور در بازار بیشتر شده است. برخی از متقاضیان مصرفی نیز در این شرایط اقدام به خرید کردند که به افزایش نسبی معاملات انجامید.

وی درباره تاثیر نرخ سوخت بر قیمت مسکن اظهار کرد: مهم‌ترین عامل رکودی حال حاضر بازار مسکن، کاهش قدرت خرید متقاضیان است. وقتی قیمت یک کالای استراتژیک مثل بنزین افزایش می‌یابد ممکن است التهاباتی را در کوتاه مدت در برخی کالاها ایجاد کند. اما در بخش مسکن، علی‌رغم وجود تقاضای بالقوه‌ای که دیده می‌شود هر نوع افزایش قیمت، عمق رکود را بیشتر می‌کند. لذا رشد قیمت‌ها در بازار مسکن بعید به نظر می‌رسد.