احتمال شوک مجدد در بازار مسکن وجود دارد؟!

 آبان ماه ۱۳۹۸ نرخ مسکن در تهران به ۱۲ میلیون و ۶۱۷ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۷ درصد افزایش یافته است.
آن‌طور که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گزارش داده، آبان ماه ۱۳۹۸ تعداد معاملات مسکن در تهران به ۴۰۶۸ فقره رسید که نسبت به مهرماه امسال ۱۷.۷ درصد افزایش و نسبت به آبان ماه پارسال ۴۲ درصد کاهش یافته است. ارزش کل معاملات مسکن شهر تهران در آبان ماه ۱۳۹۸ به ۳۹۳۰ میلیارد تومان رسیده که نسبت به ماه قبل ۸.۲ درصد بالا رفت اما نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۳۰ درصد کاهش یافت.

در هشت ماهه نخست امسال ۴۰ هزار و ۵۸۳ مبایعه‌نامه در شهر تهران به امضا رسیده که نسبت به هشت ماهه ابتدای سال گذشته ۵۷ درصد افت نشان می‌دهد.

از سوی دیگر متوسط نرخ یک متر مربع واحد مسکونی شهر تهران در هشت ماهه نخست امسال ۱۲ میلیون و ۸۱۷ هزار تومان بوده که نسبت به هشت ماهه نخست پارسال ۷۵ درصد افزایش یافته است. ارزش ریالی معاملات در هشت ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ به ۴۲ هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان رسیده که نسبت به زمان مشابه سال گذشته ۲۵ درصد کاهش نشان می‌دهد.

روند باثبات ساخت‌وساز در پایتخت

از سوی دیگر آمار تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در مهرماه ۱۳۹۸ که گزارش آن در آبان ماه اعلام شده نشان می‌دهد در مهرماه ۱۳۹۸ برای ۵۵۲۴ واحد مسکونی، مجوز ساخت صادر شده که نسبت به شهریور امسال و مهرماه پارسال به ترتیب ۲۸ و ۵.۱ درصد افزایش یافته است. به طور کلی در هفت ماهه نخست امسال ۳۷ هزار و ۲۲۶ واحد مسکونی بر اساس پروانه‌های ساختمانی در حال احداث بوده که نسبت به هفت ماهه نخست سال ۱۳۹۷ بالغ بر ۸.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد.

چشم‌انداز بازار مسکن از نظر کارشناسان

پس از آن‌که در مرداد و شهریورماه نرخ خانه در تهران بر اساس آمار دفتر اقتصاد مسکن دو افت ۳.۱ و ۳.۵ درصد را نشان داد، مهرماه نرخ ماهیانه مسکن ۱ درصد بالا رفت اما دوباره کاهش ۱.۸ درصدی در آبان ماه، نگرانی از بابت رشد نرخ را به حداقل رساند. هرچند مهرماه نیز نرخ در مناطق پرتقاضا از جمله مناطق ۵، ۴، ۱۴ و ۱۵ بین ۲ تا ۱۲ درصد کاهش یافته بود اما رشد ۷، ۹.۵ و ۵.۳ درصدی نرخ در مناطق ۱ تا ۳ پایتخت بر معدل کل اثر گذاشت. با این وجود دوباره میانگین نرخ کل در آبان ماه روند نزولی به خود گرفت.

پروانه اصلانی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن اظهار کرد: دلیل افزایش کمتر از یک درصدی نرخ مسکن شهر تهران در مهرماه نسبت به شهریورماه، عمدتا به افزایش معاملات منطقه ۱ برمی‌گردد که در ماه‌های قبل از آن معاملات و نرخ در این منطقه افت محسوسی داشت؛ بنابراین بعید است که نرخ خانه در ماه‌های آینده افزایش یابد؛ مگر این‌که تحولات پیش‌بینی نشده‌ای در اقتصاد کلان پیش بیاید.

هم‌چنین سلمان خادم‌المله، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: اینکه بازار مسکن بعد از دو افت ماهیانه با افزایش معاملات مواجه شد می‌تواند به سیاست‌های انبساطی دولت و بانک مسکن مربوط باشد که اثر کوچکی روی بازار مسکن گذاشت. هم‌چنین در هفته‌های اخیر بازارهای رقیب مسکن مثل طلا، ارز و بورس با ثبات مواجه بودند که ترکیب این عوامل باعث اثرگذاری روی بازار مسکن شد. اما به طور کلی در حوزه مسکن تعادل عرضه و تقاضا برقرار نیست. طرف تقاضا با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها به شدت تحت فشار است. به همین دلیل روال عادی و نرمال را در بازار مسکن شاهد نیستیم.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بعید است در آینده نزدیک تحرک اساسی و اتفاق ویژه‌ای در حوزه معاملات مسکن ایجاد شود، گفت: تا زمانی که تکلیف متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن معلوم شود شرایط رکودی در بازار مسکن ماندگار خواهد بود. ممکن است تحرکات کوچکی مثل آنچه در مهر ماه و آبان ماه اتفاق افتاد روی دهد اما رونق ایجاد نخواهد شد. به هر حال نرخ ارز به یکباره ۳.۵ برابر شده که البته هم اکنون به یک جایگاه نسبتا باثبات تری رسیده است. افزایش نرخ ارز به کاهش ارزش پول ملی و افت اقتصاد منجر شده و نرخ کالاها متناسب با این افت، بروز شده است.

خادم المله تصریح کرد: اگر همین ثبات در بازارهای موازی از جمله بازار ارز باقی بماند می‌توان انتظار داشت که قدرت خرید متقاضیان مسکن به‌تدریج در بازه سه تا چهار ساله افزایش یابد. بدین معنا که از یک طرف با ثبات نرخ مسکن مواجه باشیم و از طرف دیگر تورم ثابت بماند. یعنی ثبات نرخ اسمی و کاهش نرخ واقعی مسکن را شاهد باشیم که در آن صورت با افزایش سطح درآمد عمومی، تحرک به شکل تدریجی در بازار مسکن ایجاد می‌شود. اگر اوضاع مشابه دوره‌های گذشته باشد خروج از رکود حداقل سه سال زمان خواهد برد.